110823仪征龙山项目可行性报告2稿.pptx

;策略报告结构;;PART 1　城市背景理解; 仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。 长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重点经济发展带之一。 2010年全市新增规模工业企业24家，已累计发展到 484家，园区现有企业57家。;城市理解2：客源封闭;县市;城市理解4：交通升级;仪征市是以工业为经济主导的城市，产业结构的失衡，致使得房地产发展较为缓慢。 仪征人口呈负增长局面，城市外来高端客源导入不足。 城市房地产发展缓慢，而城市住房消费潜力明显，房地产还具有较大的发展空间。 未来长江四桥和龙潭过江通道的建成，将大大缩短仪征与南京的车程，同时也加强了仪征与南京的联系，仪征项目客源封闭的局面将被打破。;PART 2　项目区域理解;2020年，城镇人口50万，城区面积50平方公里 目前仪征城镇人口27.07万，城区面积37平方公里，下一步以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。 城东南规划15.25平方公里新城 城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部石油化工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴产业经济区，在老城区东南区域，打造一个首期规划15.25平方公里的现在滨江新城，启动了城东80万平米的征地、拆迁工作。 创建国家生态市人居品质 建设亲水态城：城南滨江公园、扬子江公园打造沿江风光带； 城东推进红旗河景观、东园湿地公园 城中仪城河、镜湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生态城 建设特色生态镇：大仪、谢集镇、新集镇、刘集镇、青山镇、月塘乡、枣林湾等因地制宜，建设特色乡镇。;区位理解2：区域内配套低端;;区位理解4：最具生态价值的居住片区;区域内平整地块较少 靠近化工区，影响观景 内部交通体系欠缺，对外联通道路有待增加;项目所处区域并不是城市发展方向，但项目区位更靠近大都市南京，更容易吸纳南京客源。 小环境有所不足制约项目的开发，短期对项目产生一定的影响。 项目唯一商业配套区域表现较为低段。;PART 3　仪征房地产市场理解;滨江生活区; 2008年下半年受金融危机影响，大多企业无用地意愿，土地成交大幅度萎缩。2009年前三季度土地招牌挂成交量依旧很少，但是第四季度由于楼市迅速回暖，普遍萌发储备土地的热情，土地成交均价也相应涨到925元/平米。相对2008年662元/平米均价上涨40%。 2010年土地成交37万平米，平均容积率1.18，总成交价2.45亿，总建面积43万平米，楼面均价559元/平米，相对2009年692元/平米的楼面均价下降了19%。;土地成交明细;随着目前一系列的楼市新政调控，以及加息等措施，仪征楼市并未受到太大的影响。这主要因为仪征楼市需求主要来源于自住改善型购房，很少有外地客源及投资客户，影响也仅仅体现在贷款政策限制方面。;PART 4　竞争环境分析;竞争平台1：分布;项目;项目;项目名称;项目名称;市场的理解;PART 4竞争平台　;跳脱个案：总规以规模取胜;立面表现，整体品质感较强;公共环境缺乏对别墅私密性营造;整体户型设计表现常规，功能性设计略有欠缺。;整体市场立面风格表现纯粹，项目单纯以立面作为主要机会点竞争无法实现市场的跳脱； 社区公共景观对居住私密性的营造力度不足； 就此来看，高端个案缺乏对居住私密性及户型功能的诉求，项目通过居住品质及智能化的提升具备市场运作的机会。;PART 4 南京周边竞争市场;2010年1-6月南京市别墅成交均价;南京周边竞争个案表现：茅山湾1号;南京周边竞争个案表现：茅山湾1号;法式、意式、西班牙式、英式风格与地中海风格的完美搭配 ;南京周边竞争个案表现：绿城玫瑰园;南京别墅市场总结;1;从整体别墅市场的发展看，上市销售的速度较前几年明显加快，每年增幅较大。 从政策层面看，未来不可能出现小于0.5容积率的土地供应。 从土地分布区域而言，南京市区独立别墅用地可开发量有限，大量的别墅区主要集中在溧水、句容的景观区、江宁各镇景区、江北佛手湖、汤泉等地，远郊别墅的竞争将是未来别墅市场的主旋律。 从南京周边以生态旅游度假为概念的项目较多，大多以湖景、水景、山景、生态为主要卖点，同质化明显。;PART 4　项目整体定位;;项目整体定位;PART 5　目标客源圈定;多次置业经验，同时在异地置业 不单纯以地段作为首选因素，产品要求提升 地段、产品具有彰显身份的