收益法及其运用概述.pptx

第七章 收益法及其运用;学习目标： １．了解收益法的理论依据、适用的估价对象； ２．熟悉报酬资本化公式； ３．掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接资本化法。;第一节 收益法概述;第一节 收益法概述;第一节 收益法概述;第一节 收益法概述;第一节 收益法概述;第一节 收益法概述;第一节 收益法概述;第二节 报酬资本化法的公式 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;净收益每年不变的公式的应用 某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。 不同期限房地产价格的换算 已知无限年期的价格，求有限年期的价格：（两房地产报酬率相等时） 1.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。 2.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（　）元/m2。;用于比较不同期限房地产价格的高低 甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。 ;市场法中因期限不同进行的价格调整 某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;例题： 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果???酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。 该宗房地产的合理经营期限n计算如下：　　令A-（n-1）b=0　　有25-（n-1）×2=0　　n=25÷2+1=13.5（年）　　该宗房地产第13年的净收益为：　　A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）　　该宗房地产第14年净收益为：　　A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）　　所以合理经营年限为13.5年。　　该宗房地产的收益价格计算如下：;第二节 报酬资本化法的公式 ;例题： 预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。 某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。;第二节 报酬资本化法的公式 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;第二节 报酬资本化法的公式 ;例题： 某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值——外部性） 。 预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。 ;第三节 收益期限的确定 ;第三节 收益期限的确定 ;第三节 收益期限的确定 ;第四节 净收益的测算 ;第四节 净收益的测算;第四节 净收益的测算;第四节 净收益的测算;第四节 净收益的测算;第四节 净收益的测算;第三节 选取可比实例 ;例题： 评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最