商业项目的市场定位与营销策略概述.pptx

生活地标 ，城市引擎 －－－宁海城雕节点B地块前期策划提案; 如何制定项目商业部分的定位与营销策略？ 如何对商业业态进行合理、有效定位？ 如何使本案利润最大化、风险最小化？ 如何使项目形象“落地”并广泛传播？;参考右图的论证关系 首先，我们从阅读项目开始－－;一、阅读项目 (城市解析 ＆项目解读);宁海区位示意图; 县级城镇格局不断对外扩大，但 无外力作用速度缓慢。 宁海新城关由原城关、梅林、桥头胡三镇合一 ，面积319平方公里，是宁海县的政治、经济、文化中心。全镇建成区面积23平方公里，人口20万。城市化水平达47%。; 居民收入与消费水平稳步提升，但城市基础建设相对落后。 全年城镇居民人均可支配收入16440元， 消费性支出10854元，人均储蓄7624元。消费品市场以年均12%速度增长。 ; 地理位置－－沿主要交通干道一侧，现城市中心商业圈的延伸带，位于 未来城市规划的主要方向上，是中心商业区向东扩展的先行者。 周边环境－－车流量较大，但基础配套较为落后。由于同中心市区的主 要商业街有一片修理厂区相阻隔，导致整体商业氛围不浓厚 。 项目规划－－总建5.2万平方米，是高层住宅和三层商业的综合体。; 产品规划－－住宅部分2.7万方，以130M2-140M2的三房为主。商 业面积超过2.5万方，在宁海现开发项目中体量最大。 出让地价－－每亩560万，楼板价3020元/M2，现宁海地价之最。;小结： 宁海城市面临扩大后的深化运营阶段，依托于当地区域居民可观的消费潜力，新的商业区或商业网点将会陆续出现和形成。 本案商业成功的关键在于能否顺势而为，通过产品、经营业态、市场形象等要素来体现项目商铺价值、树立良好口碑。从而吸引主力购房群体的关注。 关键词： 体现价值、树立口碑 ;二、市场分析 (楼市解析 ＆商业环境);楼市解析;宁海楼市特征分析：; 由于市区土地资源稀缺、拆迁成本较高导致老城区的商品房开发 体量相当有限，从而促使房价稳步上升。 受宏观调控因素影响，短期投资客或退出市场或转为长线。因此 05年商品房成交量略有下降。 外来人员???益增多，导致二手房租金递增，成交活跃。 商业经营用房多为投资客长线持有，基本无转让出售。;思考： 宁海楼市趋于平稳， 短线投资客户已经大规模退出市场。 大面积购买的实力客户毕竟有限。 那么、谁会来购买我们的商铺？他们为什么要购买我们的商铺？ ;商业环境;商业经营现状分析： 城区规模商业网点集中在中山中路和人民大道沿线及其延伸带。 布点较为分散，呈现自发形成状态。为典型的街道式初级商业模式。 主要的购物和零售场所仍为传统的百货业态。 太平洋百货、肯德基、国美、永乐、家世界超市的进驻使我们依稀看到现代商业 在当地兴起并发展的趋势。 桃源路服饰街是当地惟一一条业态相对集中的主题街区，但是较为初级和破败。;参考商业经营模式－－龙珠百货;参考商业经营模式－－桃源路服饰街;百货商场 －－ 规模与档次有限、国际品牌欠缺。 －－ 参与性、体验度不足，无法满足购物的乐趣。 服饰街 －－ 自发形成，缺少统一管理和业态互补。 －－ 经营商品鱼龙混杂、欠缺档次感和独特个性。 －－ 店面有限，人为炒作导致租金日益增高，商家有苦难言。;思考： 宁海商业整体呈现“星星点灯”的格局。 规模小、分布散乱、经营模式单一、国际化品牌欠缺是其主要弊端。 ;小结： 通过市场分析，根据以往经验判断，宁海的商铺销售与经营存在矛盾－－商业经营空间巨大而投资购买客户减少。 如何解决上述矛盾？我方认为可以通过先期招商提供带租约销售，同时切分大板块、降低商铺面积、控制总价从而拓宽客源、加快销售进度。 关键词：板块切分、带租销售;三、消费研究 (购房特征 ＆商业消费); 本地政府官员 企事业单位公务员 私营企业主、各大中型企业管理人员 邮政、电信、教师等行业内的中高收入者 周边乡镇进城定居的人员 商贸行业的经营户;他们需要－－－ 靠近市中心繁华区域 交通便利、生活便捷 齐全的市政配套和商业服务设施 可以承受的总价范围 合理、舒适、功能完善的户型设计 代表城市化生活的时尚元素 优异的商业经营环境、充裕的人气 ; 消费行为普遍带有随意性和从众心理。 品牌消费意识淡薄，导致无定向消费场所。 日常生活购物在市中心百货商厦和商业街集中区域一次性完成。 高层次群体选择在杭州、宁波等大中型城市完成高档商品的购买