房地产投资管理与公司理财管理知识分析概述.pptx

第七章 居住规划与房地产投资; ; ;一、房地产概述;2、安居房、解围房和经济适用房 安居房是为实施国家 “安居工程” 而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。 解围房是指在实施 “安居工程” 之前，为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房。 经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。 3、 房改房——指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买时享有优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。;（二）影响房产价格涨跌的总体因素;（二）影响房产价格涨跌的总体因素;（三）房地产的供给者、需求者;二、租房或购房的决策;2、租房的缺点;3、购房的优点;4、购房的缺点;（二）租房或购房的决策方法;租房或购房的决策：年成本法;年成本法案例;案例分析;案例分析;房价有上涨的潜力;2、净现值法（NPV）;净现值法案例;A、租房的净现值计算;B、购房的净现值计算;C、租房与购房的净现值比较;D、敏感分析——不同售房价格预期的租房、购房比较;3、租房、购房决策影响因素（1）;3、租购房决策影响因素（2）;总结：居住规划流程图;三、购房与换房的规划;1、购房规划的流程;2、测算可负担房价——年收入概算法;2、测算可负担房价——年收入概算法;年收入概算法的案例;年收入概算法的案例;3、测算可负担房价——目标精算法;目标精算法案例;目标精算法案例;4、总价固定下面积与居住区域的选择 (以北京二手房屋为例);（二）换房规划;1、换房能力概算;房涯规划表;换房案例;换房案例;2、换房的步骤：先买后卖;换房的步骤：先卖后买;（三）购房时需要考虑的其他因素; ;补充：个人商品房卖出的税费;个人非住宅买卖的税费;2、住与行的成本;3、二手房与期房的单价;老人换房规划：银发族年金屋;四、我国的房地产制度;（一）我国房产制度的历史沿革;（二）土地国有化制度;（三）住房补贴制度;房改房的价值;2、经济适用房的特性;经济适用房的交易方式(北京???例);（四）住房公积金制度;1、住房公积金缴存比率与上限;1、住房公积金缴存比率与上限;2、住房公积金缴存人数与覆盖率;3、住房公积金的用途;4、住房公积金贷款;5、考虑住房公积金后的租房规划;考虑住房公积金后的购房规划案例;问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子?;问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子?;问题2：若3年后目标购房总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的收益率为3%，自己还要另外储蓄多少钱?; 问题3：假定上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余额的20倍，且上限为20万元。是否还需要一般贷款，若需要的话，以贷款20年计算，住房公积金房贷与一般房贷，贷款额与每月摊还额各多少? ;?? 购房后需要贷款额=600,000元×70%=420,000元。夫妻年缴存额合计=(700元+560元)×12=15,120元，15,120元×20=302,400元，高于上限20万元，只能贷20万元。尚需从银行额外贷款额=420,000元－200,000元=220,000元。每月住房公积金本息摊还额=PMT(4.86%/12,20×12,200000)= －1,304元，住房公积金缴存额1,260元，不足以偿付住房公积金月供额。; ?? 若一般贷款利率为6.12%（7.20% × 0.85)，每月应缴本息摊还额=PMT(6.12%/12,240, 220000)= -1,591元，还要额外准备1,591元来还一般房贷。 不过住房公积金缴存额还缺少44元(1,304元-1,260元)，每月需要准备=1,591元+44元=1,635元。;6、住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较（以2007年为例）;（五）持有或转让房产相关税收制度;（五）持有或转让房产相关税收制度;房地产新政策（2006年6月1日以来）;（五）房地产投资;（一）房产投资的优缺点;总结;（二）投资房地产出租的考虑因素;（三）房地产的估价方法; 用成本法估价建筑物 新屋-每建平米建筑成本 2003年全国平均1273元 二手房=新屋成本-折旧率×使用年数 若建材人工波动大应用重置成本观念替换历史成本 每建平米单价=土地单价+建筑物单价;2、市场比较法;3、收益法;房地产总价=房租/市场投资收益率 不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率=无风险利率+房地产的流动性升水； 常用于投资用途房地产的估价, 如单人房, 沿街商业房与写字楼, 房价随房租而变动； 房租应是扣除必要成本后的税后净收益； 可