别墅项目整合营销企划提案.pptx

Client: 金陵置业 Agency: 中瑞经纪 Date: 10th,June,2002;前言;市场研展;紫金山麓别墅区----紫金山麓别墅板块的自然条件并不强势，不能直接利用紫金山山脉资源，此外区域大学城含金量较低，区域产业支撑不足，发展前景一般，因而该板块别墅市场的发展潜力一般。 百家湖别墅区----百家湖板块由于湖景资源枯竭，未来有一定品质、能直接临湖的别墅项目将越来越少，因而该板块在未来南京别墅市场上的影响力将越来越小。;汤山板块----目前该板块别墅市场正日渐萎缩，汤山品牌的影响力也日益下降，未来发展前景不容乐观。 翠屏山板块----开发商实力强、整体开发水平高；整个片区规划起点高，区域发展潜力大；开发时机良好；自然景观优势明显。目前，该板块别墅市场正处于蓄势待发状态，发展前景最为看好，也最有希望发展成为未来南京的高档别墅区。;本案最大的竞争对手，并非翠屏???庄，而是翠屏山版块后期启动的几个项目。目前尚未启动的几个项目，在规模和自然条件等方面与本案十分类似，且项目启动较晚，其市场定位、产品设计以及营销手段等可以本项目作为参考，在未来竞争中处于相对有利的地位。;南京房地产市场营销现状分析;项目定位;用地分析;劣势;区域定位;南京本地的小私营企业主； 一些大型企业（如：跨国企业）的高级职业经理人； 江苏省其他地区有能力消费的客户群；;崇尚纯正美国生活精神的创知时代的领导者；;纯正美国生活精神的别墅社区 我们认为纯正的美国生活精神可以概括描述为：自由、进取、个性、资讯、温馨、健康；;功能性、人文性、观赏性;一期价格定位在4600-5600/M2之间，影响价格差异的主要因素将是产品塑造所体现的生活精神方面；以每套198-330M2计算，项目的总价范围将在91万----180万左右 整体上本项目的价格将呈“低开高走”之势；;营销推广;开发策略：项目分三期建设 营销核心：所有的营销手段组合都将围绕推广“纯正美国别墅生活精神”为出发点； 营销理论支撑：全程整合营销；;整合营销传播;卖点提炼： 北美风情的生活精神； 景观庭院的设计塑造； 细致入微的社区符号； 泛会所概念及其具有差异化的功能设施； “北美风格”商业街的塑造；;营销包装组合 地盘包装、传统媒体通道、特定媒体通道、形象代言人策略、销售道具、公关活动以及其他手段 ;上市计划 首先、根据总体规划672套别墅，第一期上市两应该控制在40%左右，即：230套左右； 其次，为了配合地盘包装要求，在第一期规划中就必须包括湖景、草坪、网球场等形象展示元素； 最后，为了遵循价格“低开高走”的原则，第一期的上市量中的三拼别墅应该占到60-70%左右；项目营销工作初步接点规划;上市策略;必须尽可能地避开竞争楼盘的上市时间，尤其是翠屏山庄二期工程的上市； 地盘包装完全结束； 各类销售道具的准备完毕； 注意：不能以价格杠杆的诉求形象展示给消费者 ;“低开高走”的价格策略所决定先推出资源条件一般的房屋； 脉冲式销售;时间控制：开盘前2个月 营销主题：倡导纯正美国生活精神和方式 营销目的： 创立本项目在南京市场的公众知名度和影响力，宣告崭新美国生活社区的产生； 确立本案在特定目标客户群中的产品认识深度；;时间控制：开盘后2个月 营销主题：开盘盛况的新闻炒作和产品形象确立 营销目的：加大南京市场和公众对本项目的关注度;调整策略提示;补充规划建议 ;在区域与区域的连接点处，设立中等规模的美式生活主题共享环境区域，将使本项目所倡导的美式生活精神内容的展开，在产品规划上得到更好的支持。而其主题可围绕反映美国生活及环境特征的元素提炼。 ;谢 谢;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。10月-2010月-20Friday, October 30, 2020 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。23:02:1823:02:1823:0210/30/2020 11:02:18 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。10月-2023:02:1823:02Oct-2030-Oct-20 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。23:02:1823:02:1823:02Friday, October 30, 2020 13、志不立，天下无可成之事。10月-2010月-2023:02:1823:02:18October 30, 2020 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had