商业项目营销策划方案.pptx

;;;;;;;;目标梳理;;;;;;;;;;客户类别;本项目客户需求特征——以投资为主;;钱景1：规划中的道路开通后本项目的租金和售价将以莞城中心为参照基准;;;70年超长独立产权。;超高商业附加值;;;全城首创2楼街铺化;;;;;;可信任;风险保证2：引入品牌经营公司统一管理，保障经营;风险保证3：开发商建立商业推广基金，帮助商家旺场;风险保证4：引进品牌主力店，带旺人气;2：商业金三角;本项目最终成为一个安全稳定的升值系统：;;;;;;外街均价：25000元/平米 内街均价：12000元/平米 二层均价：6500元/平米 公寓均价：4000元/平米;;;;;;万客会刊传递项目信息，储备客户;万科业主资源利用;世联客户资源;客户资源利用 方式：短信、直邮、电话通知 范围：二三级市场联动，客户资源最大化挖掘利用 目的：拓宽客户层面、储备诚意客户;世联行尊贵会利用;;搭台“唱大戏”—旺场、增加人气/配合商铺销售 ;“搭台唱大戏”的实践来源——现代城：;;根据对本项目的作用确定“唱大戏”的3大原则：;配合本项目商业主题餐饮＋休闲娱乐;配合元素 ——明星/时尚/潮流;;白天——激情时尚广场 关键点：时尚、明星、潮流;05.9 ——主题：王子厨房推广月;05.10 ——主题：体验生活美食月;05.11 ——主题：健康美容月;05.12 ——欢乐新年月;;;商业街展示带动住宅销售;橱窗展示已确定商家业态，给客户信心;售楼处前广场;售楼处——客户体验;《投资手册》、《楼书》、 《万客会专刊》;系列影视宣传片：见证项目成长史;服务人员类别;综合服务大使 目的：人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一 形象，给与客户专业的高品质售后服务，形 成口碑传播 时间：2005.7到位 服务内容：1、针对律师、保险、公正、备案、抵押 登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务 2、提供代客招租等专业服务;品牌物管，公共契约模式;;;事件营销1：房博会;事件营销2：万科运河东1号项目启动新闻发布会;事件营销3：投资论坛;事件营销4：商铺认筹;事件营销5：主力店签约仪式暨招商推介会;事件营销6：公寓卡认筹;事件营销7：客户、万客会会员参观示范区;事件营销8：街铺解筹;事件营销9：大铺解筹（难点转亮）;铺王拍卖会;事件营销11：开盘庆典（公寓解筹）;事件营销13：主力店开店庆典; ;营销推广费用及预算;97;; ; ;项目;;;;;;业态选择——思路1：根据商业街区的定位模式;东莞城区商业格局分析：在逐渐形成6大商圈中，综合零售业竞争激烈，且坚趋饱和;东莞城区商业格局分析：在部分商业街形成了服装或餐饮的主题商业，但以中低档为主;酒吧是东莞人重要的娱乐消费场所。酒吧也因此成为商业街的一个重要特色。;小结：本项目的业态应选择以餐饮为主;业态选择——思路2：类比项目参考; ;王子厨房;粤系高档餐饮： 丹桂轩 逸和轩海鲜酒家 10号公馆 其它菜系餐饮： 谭鱼头 巴蜀风 花园粥城;西餐： 塔可钟墨西哥风情餐厅 必胜客批萨 肯德基 咖啡： 星巴克 上岛咖啡 名典咖啡 意利咖啡 其它： 哈根达斯 ;;电子游戏机大厅 天梦影院、动感立体电影 文化长廊 儿童天地 亲子欢乐工作坊 古墓迷城 奇趣机关屋 欢乐货柜车;【招商策略】针对不同类型的商家，采取不同策略;【招商策略】主力店招商策略;;『商铺』/定价方法;『商业』/确定市场比较的参考标准;『商业』/静态比准价;『商业』/静态比准价;『商业』/动态价格;『商业』/内街均价;『商业』/二层均价;『商业』/商铺均价;『商业』/商铺实现整体均价1.14万元2;;『住宅与公寓』/定价方法;楼盘名称;楼盘名称;『住宅与公寓』/可预期溢价因素：市场自然增长带来的溢价;主力户型;主力户型;因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。;;;;;;;;;;计算说明： 假设第4-15年，投资