土地、城市规划与房地产开发.pptx

第二章 土地、城市规划与房地产开发第一节 土地使用权的获取第二节 城市规划对房地产开发的影响本章要求掌握土地使用权出让、转让、划拨的概念、特点和程序；熟悉城市规划对房地产开发的影响。 第一节 土地使用权的获取一、概述二、我国城市土地使用制度及其演变三、开发商获取土地使用权的方式四、土地使用权出让合同及其主要内容五、土地使用权出让价格与用地类型划分一、概述1、土地所有制2、土地所有权3、土地使用制4、土地使用权1、土地所有制土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律体现形式是土地所有权。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。2、土地所有权土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、《土地所有权证》等。土地所有权的权能构成包括土地的占有权、使用权、收益权和处分权。3、土地使用制土地使用制是人们在使用土地时所形成的经济关系，由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。土地使用制的法律体现是土地使用权。4、土地使用权土地使用权，是指使用人根据法律、法规及有关合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。二、我国城市土地使用制度及其演变 城市土地是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间，从区域上讲，城市土地有3个层次：城市市区土地、城市规划区土地、城市行政区划内的土地。我国城市用地内涵一般指前两个层次。 1、城市土地使用制度的建立 2、城市土地使用制度改革1、城市土地使用制度的建立从解放初期到50年代中期——以市场机制进行土地调配；50年代中期到70年代末——以土地行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让为特征；80年代初期以来——在坚持土地公有制的基础上，开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用。2、城市土地使用制度改革随着我国经济建设的飞速发展和改革开放的不断深入，原有土地使用制度的弊端逐渐暴露出来 ：国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现；无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资源严重浪费；掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转变；阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；城市内部用地结构不合理；城市基础设施供给能力越来越脱离城市增长的需求；影响了国家经济体制和管理体制改革的步伐；不利于执行对外开放政策和吸引外资。我国城市土地制度改革从20世纪80年代开始进行；其核心内容概括起来就是：有偿、有限期、有流动的土地使用制度。征收土地使用费征收土地使用税城镇土地使用权的出让和转让建立土地收购储备制度实施土地一级开发三、开发商获取土地使用权的方式房地产开发商获取土地使用权的方式主要有三种：出让、划拨和转让。出让、划拨属于土地一级市场行为，即土地使用者从各级人民政府手中获得国有土地使用权；转让属于土地二级市场行为，即国有土地使用权在土地使用者之间转移的过程。（一）土地使用权出让1、概念2、土地使用权出让的基本原则3、土地使用权出让的年限规定4、土地出让的方式1、概念 土地使用权出让(简称土地出让)是指国家将国有土地使用权(一般简称为土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让的基本原则国家主权神圣不可侵犯；平等、自愿、有偿；所有权和使用权分离；合理利用土地。3、土地使用权出让的年限规定 按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。4、土地出让方式 （1）招标； （2）拍卖； （3）挂牌； （4）协议。（1）招标 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告或投标邀请函，请非特定或者特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。有两种方式：公开招标和邀请招标（2）拍卖拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。1987年12月1日, 深圳一块土地在全国首次实行土地使用权拍卖。（3）挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行