土地一级开发经验汇编(思源)项目前期.pptx

金汇股份北京思源土地一级开发模式及经验分享引言有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权投资城市深耕城市经营城市跻身城市思源立项介入土地整理项目开发区域运营区域规划合作模式融资方式工程施工拆迁安置…土地出让开发模式特色项目产业招商…品牌构建区域推广特色运营区域增值…企业战略政府关系区域发展项目可研…的认知整合最具有效价值的资源报告框架1.土地一级开发认知2.土地一级开发流程3.土地一级开发成本4. 土地一级开发融资5.土地一级开发模式6.土地一级开发关注点 认知概念——城市土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。实质：多元资本与城市建设的有机结合宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作目的：多方参与，完成区域总体发展目标 认知-工作内容1.土地一级开发项目的前期调研和分析工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等工作成果——编制可行性报告2.获取土地一级开发权一级开发介入阶段两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。3.编制（细化）土地一级开发实施方案工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。工作成果——一级开发实施方案4.组织土地一级开发团队一级开发企业组织架构——职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设计部，企划部工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等 认知-工作内容5.土地一级开发的融资（1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。一级开发实施阶段6.土地一级开发的实施和组织征地与拆迁的实施与组织。规划设计的实施与组织。工程建设的实施与组织。7.土地一级开发成本控制与管理施工质量与施工企业管理，融资成本控制 认知-工作内容8.土地一级开发项目验收政府组织实施，一级开发企业准备相关材料一级开发跟进阶段9.土地一级开发项目的招商推广交易城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等10.二级开发项目建设的后续服务与二级企业做好土地交接工作11.一级开发项目完成后的经营管理服务园区物业的持有经营、环境维系等12.一级开发项目开发后评价社会经济效益评价，企业战略调整等 认知-权属一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。 认知-权属土地一级开发中涉及的权属关系是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。土地所有权土地权属关系是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。土地使用权土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用权。目前尚无定论。土地一级开发权上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。 认知-权属土地一级开