房地产开发项目投资与策划.pptx

房地产开发项目投资与策划;房地产开发项目 策划内容;1区位分析与选择;2开发内容和规模的分析与选择;3开发时机的分析与选择;4合作方式的分析与选择;5融资方式与资金结构的分析与选择;6产品经营方式的分析与选择;房地产市场研究;问题出在哪儿？;贴近市场，理性决策才能稳操胜券;上游： 土地－－政府和企业的土地收益 资金－－银行收益 下游： 规划设计； 施工、监理；材料供应； 配套－－绿化、 商业、交通…… 市场推广、销售； 物业管理;目标客户;市场研???的作用;什么是市场研究？;什么是市场研究？; ;房地产公司需要 什么样的市场研究？;准备进入市场;国家和地方的经济形势 城市发展与建设：交通、人口、设施、政策 某一地域的分析：人口就业、家庭、子女就学等;有利于房地产公司的市场研究;探索性研究 －整个市场基本层面的把握 产品需求研究 －了解消费者偏好与追求 市场细分研究 －帮助开发商瞄准目标 新产品概念开发 －保证开发商安全的进入市场;房地产市场研究中信息的获取;市场分析及预测的基本方法 ;房地产市场分析案例 北京经济适用房 北京老年住宅市场分析 ;市场研究案例之一：　　　　　谁在购买北京经济适用房 ;经济适用房需求群体户口分布图 有关经济适用房对外来群体（不具有北京市户口的群体）开放的讨论，以及经济房在房价上浮3%就可以按照普通商品房出售，如果政策执行的话，经济适用房项目将持续火爆。 ;经济适用房需求群体学历分布图;经济适用房需求群体单位性质分布 ;经济适用房需求群体单位职位分布 ;经济适用房需求群体家庭年收入分布 根据北京市相关规定：购买经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平在6万元以上的占了1/4;北京老年住宅市场分析;如何进行市场细分？ 什么是市场细分 以目标消费者为对象的市场细分为例;对目标消费者的市场细分;目标消费者特征;主要是为了居住，商住两 用和投资、办公的比例较少。 受欢迎的面积在70-100平米，价位在1000－3999元左右。;目标消费者的特征; 目标消费者心理需求;半数已婚；私人营业主、企事业中高层管理人员、自由职业者为主。 购房信息主要途径为报纸、亲朋好友介绍、网络。 绝大多数的欲购者希望以分期付款的方式购买房屋。; 面积集中在71－180平米，较为理想的面积100－140平米。较偏爱三室二厅的复式造型设计。 以初装修和毛坯房为主，但精装修和豪华装修的比例相对其他群体较高。 主要考虑因素：施工质量、绿化环境及交通状况，对物业管理水平及价格及朝向较重视。;高学历、20—40岁，男性；有车族、国有私营企业及事业单位的中高层管理者 超过半数的人自己决定购房计划，付款方式以自付为主，全家共同支付为辅 更钟情于分期付款 ;追求生活质量、追求安宁和和谐。 较多属于时尚品位型 ，这类消费者追求新生活质量；广告对其决定作用大；与媒体接触少，社会地位高。; 深圳、上海、北京的需求结构不同。 深圳、上海的个性化需求较强，北京消费者以基本 需求和舒适型需求为主，但也启动了个性化需求。体现在户型设计中功能性的加强，如起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作和学习，以及阳台、健身。 ;市场细分结果的应用;房地产投资方向选择;房地产投资的特性;实际与理论的比较;道路建设对房地产的影响;2003年2月7日刚刚开盘的北京望京住宅区楼盘澳洲康都两天时间售楼260套，业界人士指出，该项目的旺销也标志着，五环全线免费、城铁贯通等交通环境改善为望京这个北京市的老牌住宅区开启了二次置业浪潮。;; 房地产投资的形式与利弊;;系统风险 通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险 政治风险 或然损失风险等;风险对房地产投资方向选择的影响;投资组合的益处;;房地产开发项目策划 成功案例 ;北京地产项目策划的成功案例;内容框架;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。10月-2010月-20Saturday, October 31, 2020 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。10:57:3410:57:3410:5710/31/2020 10:57:34 AM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。10月-2010:57:3410:57Oct-2031-Oct-20 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。10:57:3410:57:3410:57Saturday, October 31, 2020 13、志不