天橙_长沙中铁国际城项目推广策略思考102P_大盘.pptx

国际？一个模棱两可的话题中铁国际城推广思考天橙（中国）传播机构长沙，国际与世界这两个概念一直是地产运营中很纠结的话题，单从所谓简约型外立面与园林主题切入称为“国际视野”与“世界价值”，强拉与人居生活享受挂钩者比比皆是。国际，本该是一个与环球大势紧密相关，匹配世界时尚讯息瞬息万变的恢宏概念，逐渐在地产推广的牵强附会中，失去了人们对其应该具有的美好愿景，于是，当我们经常和开发商提到“国际”这个词的时候，很多人的第一反应是：有点老套，有点土。我们无意去批判别人的思路与理念，只是希望中铁国际城在自身价值得到充分展现的基础上，倡导着真正意义上的国际概念，跳出产品本身的国际感，以居住价值为本，以生活体验为本，以人为本。塑造中铁国际城的国际内涵定 位思 索创 意表 现诉 求市 场品 牌产 品价 值项目区域体系需 求精 神推广占位概念项目资源体系推广唯性概念项目定位体系推广主题概念项目规划体系推广卖点概念客 群【星沙，改变中……】长沙融城趋势下的星沙拓展 从板块定位看市场潜力：“领跑中西部，进军五十强”不仅仅是政策指导下的区域发展方向，随着引进带动前行的系列举措，星沙毅然成为长沙融城趋势下，经济版图中至关重要的棋子。 构筑200平方公里的经济核心区未来5年，长沙县城星沙的城区面积将再扩大一倍——达到60平方公里。这将给包括地产在内的各类资本带来美好的想象。 它山之石可以攻玉 深圳宝安区：同样依托机场枢纽、引进企业投资逐步发展的深圳宝安区，有着类似星沙的发展轨迹。宝安新城的发展，有着比核心城区更合理的城区规划和路网建设，城市生活环境更具现代感和舒适性，成为深圳关外几大城区中，地产市场最大的样板。市场大小取决与核心消费人群的组成 经济开发区与交通核心枢纽带动的人群价值：不论是深圳宝安，还是星沙，类似这种经济开发区与机场布局的新城区域，外来人群成为板块居住人口主力构成。一般都会形成市场行为的集中释放，因此购房需求量增大与溢价空间上扬多数都将在短时间内成为可能。 市场主力消费人群共性：1、高 —— 文化知识结构高，居住需求品质；2、短 —— 年龄结构跨距短，心理需求集中；3、多 —— 购房价值预期多，居住投资兼得。09年11月份，星沙板块仅2个项目开盘或推出新房源。而10月份，新推房源的楼盘多达7个。入市量的减少，似乎也预示着09年最后一波放量的结束。其次，成交量稍微高于上个月，但是增长势头已经有所减缓。受到价格上涨过快影响，加上银行各项优惠政策到年底即将到期，市场未来发展趋势不明，已经有很大一批刚性需求购房者重新选择了持币观望。但刚性需求的退出并没有导致整体成交量下滑，造成这种情况的最主要原因就是投资购房者的进入。 一个云集世界500强企业的地方，一个长沙面向国际的航空窗口，由深圳宝安为蓝本可鉴其发展美好。星沙，不仅仅是一个新兴的城市区域，更承载着长沙经济发展的核心力量。之于生活，星沙的年轻是一种美，规划合理与城市发展的可持续性，500强企业带动的高知高品人群的广泛迁移，如果再过两年，为什么还会有人评价这里偏远呢？可持续性发展的国际区域蓝本，我们称其为年轻的星沙板块的成就！【500强，一次高知人群的迁移】没有人会觉得冯小刚那句“21世界人才最重要”是喜剧电影的一句调侃台词，星沙作为长沙融城之后经济核心区域，众多科技、国际化企业的广泛进驻，带来的不仅仅是经济发展的财力，更多的是以脑力劳动与技术领先性发展的高文化高品味人群的迁徙。与长沙老城区不同，这里没有过多的中老年人群，没有不急于购房的客群，对于购房需求多数是以井喷的形式集中爆发，但是，纵观星沙片区，却缺乏一个能满足他们真正全面需求的地产项目，或许可以解释为什么类似恒基凯旋门开盘热销的理由。自主性购买人群喜好购买力取向决定因素判断性购买人群品质比较性购买人群性价比跟从购买人群跟风价格对于长沙市场是一个门槛，在整体价格没有形成统一性的长沙，尤其是星沙地区，绝对是一次突破。达到这个目的，我们首先要解决的问题，就是找到价格不敏感的主动性购买人群。自主性购买人群对于价格不敏感，但是对于产品的各项物理与精神属性要求较高。必须抓住这类自主性购买人群，然后通过其对于项目的热捧，来带动对品质缺乏判断力而犹豫不绝或者抱有投机心理害怕失去机会的其他人群。自主性购买人群意见领袖知识领袖身份领袖判断性购买人群比较性购买人群跟从性购买人群自主性购买人群来源挖掘一：星沙片区对于星沙区域内竞争对手来说，国际城的中铁品牌背景实力，以及将成为星沙本地自主客群首先的主要目标。在针对星沙自主客群的推广中，我们建议强化自身优势，建立国际城价值体系。诱导核心关键词【央企实力、国际品质、核心配套、主流区域】自主性购买人群来源挖掘二：周边城镇长沙市的融城规划，以及星沙近年的城市整体完善度，从省会吸附力以及星沙现代感的增强都大幅度冲击着带动了“一