商圈及城市商业网点规划培训.pptx

第四章 商圈及城市商业网点规划;学习重点：商圈理论、商圈测定的方法。;第一节 商圈划定;商圈结构;观点对照：商圈的层次;是指最接近店铺的区域，在这个区域内顾客来店购物最方便。一般来说，小型店铺的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内。大型店铺的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具，顾客来店时间在20分钟以内。核心商圈的顾客大约占55%-70%。 ;是指核心商圈的外围区域，在这个区域内顾客来店购物比较方便。一般来说，小型店铺的次级商圈在1.5公里以内，顾客步行来店在20分钟以内；大型店铺的次级商圈在8公里以内，不论使用何种交通工具，顾客来店都不超过40分钟。次级商圈的顾客大约占15%-25%。;是指次级商圈以外的区域，在这个区域内顾客来店购物不够方便。一般来说，小型店铺的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型店铺的边缘商圈在8公里以外，不论使用何种交通工具，顾客来店都要在40分钟以上。边缘商圈的顾客大约占10%。;商圈层次; 区位特点 人流量、顾客的流动性 交通地理条件 竞争店铺的位置 业态选择 商品的档次 经营品种 经营规模 服务水平、购物环境 销售手段 店铺的促销手段 商业信誉;电子商务条件零售业商圈：;三、零售商圈的测定方法;第一，两个竞争的城市（A城与B城）在公路上有同等程度的靠近性； 第二，两城市可被利用的商品或者服务的多少以城市人口的多少为标志； 第三，顾客只到一个城市购物。;;案例:　　假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人， Ａ距Ｂ20公里。 　　　　　　　　　　　20 　　　　　Ｄab ＝ ────── ＝ 15 (公里) 1 ＋ √1/9 20 Ｄba ＝ ────── ＝ 5 (公里) 1 ＋√ 9/1 　　　　　　　　15(公里) 5(公里) Ａ * * *Ｂ 中介点 ;图：A地区大概的商圈;雷利法则的另一种数学等式：;例：;该法则的优点：计算简便； 缺点：考虑的是两地的里程距离； 忽略了经营能力及商品本身的影响。;（二）阿普波姆法则;（三）伽萨法则;以上三种方法出现以下情况时需对商圈计算的结果进行调整：;（四） 哈夫法则; 　　 Sj / Tλ ij Pij = 　　 　 n 　　　 ∑ Sj / Tλij 　　 j=1 Pij： i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：　j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； Tij： i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ： 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或 　 　　　　 空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。;;如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是： A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33;Eij=Pij*Ci Eij—i地区的消费者到j商店人数的期望值； Ci—i地区的消费者人口数； E（Aij）=Eij*Bi E（Aij）--i地区的消费者在j商店购物（销售额）的期望值； Bi—i地区的消费者平均每人在j商店的购物金额。;哈夫模型的假设前提：;哈夫模型的优点：;（五） 实验法（小型零售店）;（六）商圈饱和度;;四、商圈分析;五、　零售店的具体选址方法;　　案例：下他图中有３个区（６、１０、１７）符合所有三个条件；只有四个区（１、５、１１、１６）符合三个条件中的两个；５个区（８、９、１４、１５、１８）只符合其中的一个条件；１１个区（２、３、４、７、１２、１３、１９、２０、２１、２２、２３）一个条件也不符合。; （二）、多因素组合分析法;六、现代商圈的特点 开放性 层次性 交叉性;七、现代商圈理论 （一）集聚理论 商圈的大小取决于商业业态和功能