合富辉煌XXXX年东莞左庭右院营销推广报告.pptx

;;;;;; ;;本报告要解决的核心问题：; 目 录;1、近年东莞整体房地产市场分析 ; 2008年11月5日，国务院颁布中国应对金融危机的措施——4万亿投资计划和适度宽松的货币政策。;东莞以外向型经济主导，受到金融危机的冲击较大，在全国经济复苏的大背景下，东莞经济增速缓慢。;09年固定资产投资稳定增长，经历前二年的房产投资井喷后，09年房地产开发投资相对不足;2009年东莞土地总供应155宗，供应面积为551.9万㎡，同比2008年减少8%和17%。 2009年全年土地总成交142宗，成交面积为486.6万㎡，成交总金额为94.9亿元。成交宗数和金额同比08年基本持平，成交面积则下降12%。 09年成交的土地单价为1949元/㎡，比08年的1688元/㎡小幅上升15%。;得益于利好政策，09年房地产销售回暖， 开发商资金回笼，导致下半年拿地热情高涨，深系开发商在莞尤其活跃;莞城和东城区的土地供应量越来越少，特别是东城区，从06年至今，商住地总成交量仅为6.3万㎡，比起南城区的104.9万㎡大幅减少94%。目前城区的商住地成交主要集中在南城区和万江区。;3、市场供应分析;09年东城签约套数名列东莞第二，去化速度快;09年洋房市场以81-90 ㎡和131-150 ㎡户型销售较好 180㎡以上大户型销售率最低，211㎡以上户型销售压力较大;1、整体房地产市场分析 —价格分析（洋房）;08年商品房新开工建筑面积约为419万㎡，未售184万㎡将于2010年上市。 09年商品房新开工建筑面积约为421万㎡，未售面积约357万㎡，预计09年新开工中将有357*（56%+5%）=218万㎡于2010年上市。 从监测情况来看，有部分预售产品中在商品房新开工里没有体现出来，预计此部分面积约40万㎡。 2010年全市住宅供应面积为：520万方 2009年底东莞市场存量约430万方;2008年; 宏观经济继续利好，市场大环境将继续积极向上； 宏观政策主要针对深圳等涨幅过快城市， 东莞楼市不会出现大波动 近几年东城土地供应稀少，未来该区域土地价值明显； 各大项目蓄势待发，2009年市场供应偏高，竞争压力较大！;1、近年东莞整体房地产市场分析 ;板块间竞争：城区主要受泛水濂湖片区冲击，如森林湖等； 板块内竞争：黄旗山板块分传统板块与新兴板块，以东方华府为首的新兴板块供应剧增;关建词：光大品牌、项目规模、亿元园林、强势推广;关键词：不断制造营销节点，高端/大型/密集性活动，持续保持高调姿态;非常震撼力的场景;1;;二期规划图;1;2、竞争对手分析 —典型在售竞品（销售小结）;;16层高，两梯两户，户型160㎡平层，共约100套;目前规划公示中，预计2010年推出，项目别墅为主，形象佳，位于水濂湖板块。;项目;与项目形成竞争楼盘的主要分布在两个板块，未来供应约有174.6万㎡ 对竞争项目的产品分析，主要以160-180四房、230-280五房为主 豪宅项目成功的要素： 稀缺资源、特色园林、片区形象、开发商品牌、强势营销推广;1、近年东莞整体房地产市场分析 ;客户以本地人为主、年龄30-40岁居多、大专以上学历70%，企业主占58%;客户79%来自城区，自住占84%，以企业主和高管人员为主，多次置业占53%;3、目标客户分析——天骄峰景;3、目标客户分析——天骄峰景; 目标客户共性描述 区域：东莞本地人居多，其中以东城人为核心； 年龄：年龄以30-40岁比例最大，客户年轻化趋势明显； 学历：大专以上学历基本在50%以上，文化水平较高； 目的：普通以自住为目的，与深圳等城市不同，东莞豪宅投资客户偏少； 经验：具有有多次购房经历，有较强的主见与判断力； 职业：以私营老板、公务员、企业高管等高收入群体为核心。;;1、项目概况;本项目地处东莞传统豪宅片区，是最受东莞本地人认可的区域，地段稀缺！;1、项目概况—片区发展;占地面积;东北：石井村;公主坟概况：宋皇姑八世妣，赵氏郡主之墓。赵氏郡主是宋朝宋高宗之女，宋光宗之姑。 公主坟为坤申向, 本地人对公主坟有较大心里障碍，如天骄风景1、2栋售价5000-7000元。;;类似案例—深圳首个文物社区（绿景中城天邑）;规避劣势 强化优势;石井中学、玉兰中学等;1、物业定位;1、物业定位——整体规划点评;1、物业定位——外立面建议;君山;1、物业定位——典型项目园林;1、物业定位——园林建议;核心园林示意;广州誉峰实景图;;户型;客户意向面积： 50%的客户想购买121－150㎡，其次为151-200㎡ 客户接受总价： 70%以上客户接受 71-150万总价区间，;;1、物业定位;2、形象定位——典型项目形象;2、形象定位——策略思考;;内涵型·高品位豪宅！;案名印象： 这是是卖给“白领”的项目！;2、形