房地产市场调查.pptx

房地产市场调查与预测;本节内容;6.1 房地产市场调查概述;6.1.1 房地产市场调查的特点;6.1.2 房地产市场调查的作用;6.2 房地产市场调查的程序;三个阶段： 调查准备阶段：初步情况分析、非正式调查 正式调查阶段：制定调查方案、现场实地调查 分析总结阶段：资料寄出分析、统计推断、撰写报告;阶段一 ：调查准备阶段;非正式调查 (1) 研究搜集的信息材料 (2) 与企业有关领导进行非正式谈话 (3) 了解市场情况 ;阶段二：正式调查阶段;四种调研表格： ——当地房地产资源统计表 ——房地产出租市场统计表 ——房地产出售统计表 ——房地产个案市调分析表 ;当地房地产资源统计表;房地产出租市场统计表;房地产出售统计表;房地产个案市调分析表;现场实地调查 （1）组建项目团队 （2）收集材料;阶段三：分析总结阶段;课堂讨论：;6.3 房地产市场调查主要内容和方法;6.3.1 房地产市场调查主要内容;（1）点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础 ;单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置 第二项是分析产品 ;;;;;;第三项是剖析价格组合 第四项是了解广告策略 第五项是销售执行 ;价格;（2）线和面——区域市场 区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面 ;区域分析 ;区域产品 ;市中心楼盘;正荣 时代广场;城东片区;城南片区;城西片区;城北片区;需求特征 ;（3）体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查做得更活更深入。 ;房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 ;第二节 调研的内容： 房地产市场调研主要包括房地产市场环境调研、房地产市场需求调研、房地产市场供给调研和房地产市场营销活动调研四个方面的内容。 ;房地产市场环境调研 ;房地产市场需求调研 ;(一) 房地产消费者调研;《上海、南京、杭州三地房地产市场调查报告 》;;(3)消费者的经济来源和经济收入水平 (4)消费者的实际支付能力 (5)消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等 ;对比调查中显示的三地居民在过去半年内家庭月总收入状况：上海居民家庭月总收入平均为12551元/月，南京平均8311元/月，杭州平均6654元/月；上海、南京、杭州市民心中可承受的购房总价分别是当地居民家庭年收入的7.11倍、4.312倍和8.08倍。由此可见，上海、杭州人对房价的承受能力较强，购买力大，南京人对房价的承受能力相对较低，购买力较差。 ;数据显示，在上海、南京、杭州三地居民心中，可承受的购房总价为：上海107.1万，南京43万，杭州59.7万；可承受的购房单价集中在上海7000元/平方，南京4000元/平方，杭州5800元/平方。 ;在对房屋的要求上，三大城市居民偏爱小高层（7-11层）（提及率为46％）和多层建筑（1-6层）（提及率为42％），三地居民对高层建筑兴趣较低，只有10％的人提及，三地居民选择别墅型的奢华住宅则占比重仅为2%。横向比较，南京居民更喜欢1-6层的多层建筑，提及率占58％，而杭州居民和上海居民则更喜欢7-11层的高层，提及率分别为52％和50％。在住房面积和户型上，总体来说，81—100平方、两房一厅及三房一厅户型的住房最受追捧。 ;(二) 房地产消费动机调研;(三) 房地产消费行为调研;在全国范围内的各大房地产开发商中，万科集团在三地居民中的认知度最高，有20％的市民提及。其中上海市民认知度最高的三大开发商分别是万科（46％）、绿地（10％）和大华（8％），南京市民认知度最高三大的开发商分别是万科（5％）、栖霞建设（5％）和人恒（4％），杭州市民认知度最高三大的开发商分别是绿城（33％）、绿洲（10％）和万科（8％）。 ;房地产市场供给调研 ; 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。 建筑设计及施工企业的有关情况。 ;房地产市场营销活动调研 ;(一) 房地产市场竞争情况调研 (二) 房地产价格调研 (三) 房地产促销调研 (四) 房地产营销渠道调研 ;(一) 房地产市场竞争情况调研;对竞争企业的调研主要包括(1)竞争企业的数量、规模、实力状况；(2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉；(3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况；(4)对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。;对竞争产品的调研主要包括：(1)竞争产品的设计、结构、质量、服务状况；(2)竞争产品的市场定价及反应状况；(3)竞争产品的市场占有率；(4)消费者对竞争产品的态度和接受情况等。 ;(二) 房地产价格