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PAGE 1 基础设施REITs发行的市场影响分析 5月31日，首批9只基础设施REITs产品正式向公众投资人公开发行，且当日全部实现“超募”，进入按比例配售阶段。据统计，目前已有建信信托、华润信托、华鑫信托、苏州信托4家信托公司参与投资了其中8只产品。从市场情况来看，基础设施REITs的发行具有重要的市场影响。 一、有效拓展了优质基础设施项目的投融资渠 （一）满足底层资产融资需求 基础设施REITs产品的发行，为基础设施项目开辟了一条全新的投融资渠道，盘活了存量的基础设施资产，将缺乏流动性的基础设施资产转变为流动性强的标准化权益性金融产品，吸引更多社会投资者参与，吸收闲散资金聚沙成塔，有效拓宽基础设施项目的资金来源渠道，为新的基础设施项目开发提供了有力支持，有利于促进我国基础设施领域的发展。 首批9只基础设施REITs产品按照底层资产类别分为产业园（蛇口产园、张江REIT和东吴苏园3只）、高速公路（浙江杭徽和广州广河2只）、仓储物流（盐港REIT和普洛斯REIT 2只）和公用环保（首钢绿能和首创水务）四类。产业园和仓储物流类项目现金流来源主要为租金收入、物业费收入；高速公路项目现金流来自道路通行费、广告租金等；公用环保类项目收入来源为污水、污泥处理服务费等。首批基础设施REITs产品按照证券资产类别分为经营权和不动产，故其发行期限视项目特许经营权或土地使用权期限而定。浙江杭徽、广州广河、首钢绿能、首创水务4单REITs基础资产所属行业分别为高速公路、高速公路、垃圾处理和污水处理，受特许经营权期限限制，对应REITs基金存续期限分别为20年、99年、21年和26年；蛇口产园、张江REIT、东吴苏园、盐港REIT、普洛斯REIT 5单REITs底层资产不涉及特许经营权，发行期限主要由土地使用权年限决定，基金存续期限分别为50年、40年、20年、50年和36年。 （二）推动我国基础设施领域建设发展 基础设施REITs可有效解决我国基础设施建设资金不足问题。我国在2017、2018、2019、2020四年的基础设施投资增速分别为19%、3.8%、3.3%、0.9%，投资下滑严重，主要是由于国家处于去杠杆周期，且经济下行压力较大，基础设施建设资金明显不足。基础设施REITs的推出给基础设施建设领域带来增量资金，将在一定程度上补充建设资金。北大光华管理学院发布的《中国基础设施REITs领域发展研究》指出，我国基础设施存量规模超过100万亿，未来通过证券化发行基础设施REITs为基建领域吸引市场资金的潜力巨大。 （三）满足压降宏观杠杆率的需求 基础设施REITs可以优化政府和企业的负债压力，有助于进一步降低宏观杠杆率。与全球平均水平进行比较，我国非金融企业杠杆率远高于发达经济体和发展中经济体的平均水平。根据国际金融协会的数据，2020年末发达经济体和发展中经济体的非金融企业杠杆率分别为98.2%和103.5%，一年中分别上升了7.0和10.3个百分点。而我国2020年末的非金融企业杠杆率为162.3%，且一年中上升了10.4个百分点。这主要包括两方面原因：一是我国部分地方政府的隐性债务（主要是地方政府融资平台债务）是以企业部门杠杆的形式出现的，如果将这部分债务剔除，则非金融企业杠杆率会降低30到50个百分点，但依然高于国际水平；二是我国的股权等权益市场发展有限，债务融资依然是非金融企业的主要资金来源，导致了更高的企业杠杆率水平。基础设施项目资金投入量大、回报周期长，政府和企业形成了大量的沉淀资产，无法短期变现。基础设施REITs则可通过有效的盘活存量资产，置换基础设施项目中的国有资本，降低政府和企业对债务融资的依赖，控制债务水平，降低整个社会的宏观杠杆率。 二、进一步丰富和创新了资本市场的产品类型 （一）基础设施REITs具有股债结合的特征 基础设施REITs是介于股票和债券之间的创新性资产，其收益和风险介于两者之间。《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》明确要求底层基础设施项目“预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%”。这就要求基础设施项目扣除因产品项下负债造成的年化现金流出与产品年化费用后可供分配的现金流与资产估值扣除产品负债得到的公募基金净值的比例不得低于4%。目前来看，首批基础设施REITs产品的2021年现金流分派率在3%-11%区间。其中，高速公路类REITs基金净现金流分派率高，浙江杭徽和广州广河两个项目2021年现金分派率分别为10.10%和6.19%；共用环保类REITs基金净现金流分派率也普遍较高，中航首钢达到9.13%、首创水务为8.74%；仓储物流类REITs基金现金流分派率较低，盐港REIT和普洛斯REIT2021年分别为