华融国际大厦服务式写字楼策划报告.pptx

谨呈：哈尔滨工大集团股份有限公司深圳最具前瞻性“服务式写字楼SVO”华融大厦投标报告我们的一切研究都必须以现实条件为基础以共同的目标为导向我们的目标通过12个月的销售周期，实现项目90％销售率写字楼部分的最终实收均价不低于12000元／平米销售推广费用占到总销售的1％报告主要解决的问题项目客户定位——我们卖给谁？ 项目形象定位——我们卖什么？项目销售策略——我们如何卖？我们卖给谁？ 项目评估CBD企业行业分布案例成交客户研究 项目评估CBD入驻企业行业分析客户定位成交客户案例研究项目位于CBD核心区域内深圳中心区总占地面积607公顷。其中：南区233公顷，是城市商务中心（CBD）；北区180公顷，是行政、文化中心；中心区是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心。中心区的规划南区是深圳市的中心商务区（CBD）。CBD集中在南片区中央绿化带两侧，其主要规划建筑有30多个高档写字楼。本案 项目概况技术指标占地面积：5652.8平米建筑面积：70912平米高度：130米容积率：9.9车位数：300个层高：3.6米使用率：70％产品特征电梯：2部观光+2部手扶+8部写字楼电梯大堂：20米高，豪华五星级装修标准，内部5层高人工瀑布空调：德国蒂森，24小时分户计量标准层面积：1400—1500平米面积分割：100—150平米智能化：消防控制系统、信息通讯系统、有线电视系统、保安监视系统、楼宇自动控制系统六大智能系统105.05104.39125.40101.30122.03153.02125.72153.02116.2144.60104.39125.4平面设计及划分项目标准层面积1480.82平方米，单位面积区间从101.3—153.02平米不等，共计有7种不同面积类型的单元。10—26层标准层平面本项目品质在中心区10个在售项目中排名第四，仅次于安联大厦，高于九州创展。楼盘航天大厦九州创展大厦福建兴业银行时代金融大厦中心商务大厦卓越大厦安联大厦国际商会中心诺德中心本项目外观大堂电梯空调车位／平米总计10109101010121713110分、1分、2分、3分、4分项目评估CBD入驻企业行业分析客户定位成交客户案例研究中心商务大厦和兴业银行大厦进驻企业统计分析中央商务中心进驻的企业行业集中在IT业、法律和咨询顾问业等专业公司。兴业银行大厦进驻企业的行业主要分布在金融业和实业。国际商会大厦A、B座入驻企业行业分析国际商会大厦A座进驻企业的行业比较分散，以贸易和实业占据大的比率。国际商会大厦B座进驻企业行业分布集中在广告、机电和投资等行业。CBD南区写字楼进驻企业行业分布总结中心区南区进驻企业行业的特征可以看出，行业主要集中在实业和贸易为主。项目评估CBD入驻企业行业分析客户定位成交客户案例研究案例一：国际商会中心技术指标建筑面积：133595 平方米容积率：13.5实用率：69％—76％层数：58层高度：216米单层面积：2200平方米面积划分：77—620平米米层高及净高：层高3.6米，净高2.7米 产品特征电梯数量级品牌：18部进口三菱电梯空调：三菱大堂高度及面积：18米高，3000平米。车位：500个物业管理：第一太平戴维斯管理费：26元均价：15000元购买客户的行业分布、来源区域和购买目的分析从购买行业的分布来看，电子、贸易占垄断地位；物流、实业、建筑、服装、展览有一定比例。其他行业相当分散。从购买客户的来源区域来看，以福田、香港客户为主力，比例将近70％；宝安、罗湖客户为补充。从购买目的来看，自用、投资、兼顾者三分天下。购买客户行业与楼层的关系分析低楼层买家行业分布较杂，其中贸易、电子行业占据垄断地位。中楼层客户集中程度稍高于底层单位，主要以电子、贸易、物流行业为主。其他行业数量较分散。客户购买行业与楼层的关系分析高层单位客户数量较少，行业分布仍是电子与贸易平分秋色。购买面积与行业分析购买面积150平米以下客户行业以贸易最为突出，实业、投资、高科技、机械、建材和房地产分布较平均。购买面积在150－300平米之间的客户集中在贸易行业，信托、化工和纺织也是这一面积区间的主流客户。购买面积与行业分析购买300—450平米客户行业主要有贸易、商业、投资三类，其中贸易仍占主流。购买450－700平米的客户集中在广告公司和投资公司。购买面积与行业分析贸易行业占最大值，金融、地产行业成为大面积买家的主要构成者。购买面积与层数关系买家平均购买面积与楼层高度成正比，楼层越高，单位购买面积越大。6－14层购买的平均面积为389平米，15－24层平均购买面积在629平米，25层以上平均购买面积在1000平米以上。国际商会中心成交客户分析总结 高区购买者（25－32层）：企业平均成立在10年以上，购买面积在1000平