商品房营销法律问题讲座PPTPowerPoint演示.pptx

讲师介绍 房地产专业律师 林 伟 ;工 作 业 绩 担任过如下单位常年法律顾问： ;l??天津福泰房地产开发公司《福泰温泉公寓》 l??天津鼎成房地产开发公司《贵都大厦》 l??巨川置业《巨川金海岸》 l??金麟置业《碧云华府》 l??南华投资发展有限公司《嘉利中心》 l??万国房地产公司《万国广场》 l??福光集团《巨福园》 l??津兴房地产公司《元都园别墅》 l? 华宇房地产建设开发公司《华宇大厦》 l? 天津中原物业顾问有限公司（香港中原物业天津公司） l??天津中海 天津天孚物业管理有限公司（天津唯一一级资质物管公司， 管理开发区管委会大厦、翠亨小区、风荷新园、天江格调、南大泰达学院近500万平方米各类建筑物业） l??龙腾房地产网站 ;从 业 背 景 ; 早期曾为《巨福园》、《元都园别墅》、《天星河畔广场》等房地产项目提供房地产开发及法律服务； 参与中国银行天津分行首例在津楼宇《罗马花园》按揭业务全程法律研讨及服务； 为天津拟建最高层建筑《万国广场》（88层）提供房地产金融法律工作； 较早成功地为涉外小区《复康花园金冠里》提供“首付一成”轻松入住的全程法律工作； 近年来曾为新世界（安信）、天津珠江实业公司《京津新城》项目处理部分法律事宜; 为《每日新报》、《今晚报》、天津卫视《案与法》栏目提供房地产 法律专栏及节目的服务.;;房地产法律与实务 （楼宇销售篇） ? 第一部分 房地产法律规范 房地产法律渊源及主要规定 ? 第二部分 楼宇营销若干法律问题 一、土地使用权取得方式 二、何为“五证 、两书” 三、商品房销售条件（预售条件、内部认购等） 四、销售禁止行为及法律责任 五、销售广告及销售承诺问题 六、定金问题 七、样板房与现房的关系问题 八、面积差异的处理方式 九、其他 十、示范合同文本签定的注意事项及答疑 ;第一部分 房地产法律规范 ? 我国房地产政策和法律法规是房地产业进行经济活动的指南，具体讲就是调整人们在房地产权属、开发、经营交易、管理服务、房地产金融、涉外房地产等方???所发生的权利义务关系的法律规范。包含房地产开发建设管理方面的法规、房地产产权产籍管理方面的法规、城市房屋管理方面的法规、城市房地产市场管理方面的法规、房地产经营企业管理方面的法规。 我们在楼宇的销售过程中，熟悉其相关规定是十分必要的。目前，与我们的工作相关的、现行的规范主要有： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《商品房销售管理办法》 4、《城市商品房预售管理办法》 5、《城市房地产开发经营管理条例》 6、《天津市房地产市场管理规定》等等 ;第二部分 楼宇营销若干法律问题 ? （一）土地使用权的取得方式 开发商可通过行政划拨及土地出让两种方式取得土地使用权。 土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行为。 土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ;（二）何为“五证” 、“两书” “五证”指的是： 第一个是“国有土地使用证”，我国《土地管理法》规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。 第二个是“建设用地规划许可证”，根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。 第三个是“建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。 第四个是“建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。 第五个是“销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不能销售或预售。 “两书”指的是： 《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，开发商应在交付房屋时向购房者提交。 ;（三）商品房销售条件 开发企业可自行销售，也可委托房地产中介服务机构销售。 预售条件： 1、土地使用权证；2、建设工程规划许可证；3、预售许可证；4、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度及竣工交付日期。 （内部认购） 现