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荣泰·城市新座
整合行销推广策划案;前 言
PATR—Ⅰ 项目概况及营销背景分析
PATR—Ⅱ 项目整合推广传播策略
PATR—Ⅲ 项目的销售执行策略
PATR—Ⅳ 视觉应用表现; 本案是雄泰房地产的第一个项目,以小户型为主,面积30~50㎡,精致实用,周边配套成熟,处于钦州广场经济圈的中心地段,本案是我方对项目的策略发展建议,以利于三方的沟通,但还不是具体执行操作方案。我们将精力集中于决定项目成败关键的核心问题之上,围绕项目销售力的塑造、提升进行探研,对项目的整体定位、包装推广、推盘执行方案以及项目的行销工作提出我们的若干设想及方案。;PATR—Ⅰ
项目概况及营销背景分析;
位置:位于钦州育才路旁,地处钦州市中心广场繁华闹市区半径;
用地面积:5亩
地形地貌:整个地块大致呈不规则四边形,地块较为平整;
周边环境:地块周边多为自建的散乱民居,环境景观较差;
商业:项目所处地块现为钦州最大的泛赛格广场商业区,商业繁华;
市政及生活配套:周边银行、学校、医院等市政及生活配套齐全成熟;
污染状况:周边的散乱民居造成一定的生活污染;
居住文化状况:地块周边均为居民自建房,没有统一的风格,多为当地传统民居风格;
居住圈层状况:周边居民绝大多数为当地居民,流动人口较少;
施工进程:项目于2007年 月 日开工
市场反应:除工地围墙外,目前尚未启动大规模项目宣传
关键词:市区中心 广场经济半径区 繁华闹市区 ;项目SWOT分析
项目优势
市中心,繁华闹市区,地位优越;
交通便利,人流量大,是不可多的的商业黄金地段,未来升值空间大;
位处成熟老商圈,坐享成熟商业、都市繁华。
项目周围菜市、银行、医院、学校等市政及生活配套齐全成熟,生活、出行均十分便利;
本项目为当地定位稀缺的开发项目,具有先天产品优势;易于宣传造势、聚集人气形成规模效应;
项目劣势
项目沿街易受到噪音及尘土污染影响,不利于住宅品质提升。
建筑限高局限了视野和景观,不利于项目品质的提升;
独栋楼体不利于社区绿化及景观的营造,不利于项目品质的提升;;项目机会
当地房地产开???起步不久,市场竞争较小,发展空间较大。
当地目前房地产市场单身公寓供给处于空白期,原有小户型项目已经基本售完,而后续项目的入市尚需一段较长时间,市场的消费需求没有得到满足;
钦州市市区新的总体规划的出台将有利于项目的发展;
其他商业、住宅项目也将陆续启动,推动城区整体发展。
当地经济发展相对发达,消费能力较高;
项目威胁
城区人口基数一般,市场规模较小;
其他项目的陆续启动,将形成一定的市场竞争;
国家对房地产市场的宏观调控;;结论:
项目的地段优势为项目的发展提供了强有力的支撑;
项目的最大优势在与地段的商业价值,因而投资价值将是本项目开发的重点,也是本项目最大利益点所在,可以说投资价值决定本项目的成败;因而 “扬长避短”,充分放大项目的优势资源,利用项目的潜在机会,合理运作以达到预期销售目是本案的策划的关键点。
项目自身硬件条件在钦州市场有一定优势,但还需要通过进一步包装来完成炒作提升;;PATR—Ⅱ
项目整合推广传播策略;整合推广基本策略;一个中心:
城市新座·检阅城市高度的建筑
三个基本点:
第一点:媒体的有效运用,针对目标客户,逐步将各阶段不同主题推进,强化定位配合促销公关传播发布项目相关信息。
第二点:活动事件操作,引起关注及广泛影响,树立形象。
第三点:促销活动,实效传播的紧密跟进,重视SP策略的短程激励,利益引诱,分阶段推出销售利益点。
整合三创新:
产品设计手法新
利用周边个案的面积、功能和格局的空白,采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分,使项目变得更为亮丽和新颖。
居住概念新
为消费者营造了一份新的生活方式,提出了一种财富新生活的概念。
媒体策略新
抛开传统的媒体通路——报纸广告,仅用户外媒体和现场销售的媒体策略,为雄泰节约了销售成本并给雄泰带来丰厚利润。;在短时间内,迅速提高项目知名度和市场的关注度
树立项目的形象,建立公司和项目的品牌效应
使项目在同类产品过多的情况下,建立产品的差异性,从而能在激烈的竞争中脱颖而出
抓住入市时机,集中宣传攻势,提升人气
培育良好的市场氛围,确立产品优势,以求使项目尽快实现销售目标;目标消费广告到达模式分析;----- 广告创意方向
在广告创意过程中结合项目主题理念,应将项目所体现的价值有的放矢、逐一展开:
突出项目市场定位:财智公寓小户型
表达项目核心价值:创富基地,商务礼台
突出项目的卖点:地段、产品、环境、总价(首付)
创意的个性化、生活化,富有文化底蕴。;----- 自创载体软文广告宣传
拟运用自创宣传载体《城市新座财富DM》以指导性的新
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