经济法基础任务三土地增值税法律制度任务三土地增值税.ppt

任务三 土地增值税 教学目标 知识目标：掌握土地增值税税的征收制度以及应纳税额的计算。 能力目标：能对土地增值税涉税业务提出筹划思路和筹划方案。 素质目标：具有与税务机关和业务往来单位的良好沟通能力。 土地增值税是对“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物“并取得收入”的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （一）土地增值税的概念 【总结】土地增值税属于收益性质的土地税，因此只有在发生权属转移且有增值的情况下才予征收。同学们在理解的基础上，关注出让与转让、企业改制。 （二）土地增值税的征税范围 事项 土地增值税 不征 征 土地使用权出让 ★ 土地使用权转让 ★ 转让建筑物产权 ★ 继承? ★ 赠与 （1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人 （2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业 赠与其他人 改制 整体改制 一般企业 房地产开发企业 合并 分立 投资、联营 房地产开发企业 将部分开发房产自用或出租 出售或视同出售（如抵债等） 房地产交换 个人互换自有居住用房 企业互换 合作建房 建成后自用 建成后转让 出租 ★ 抵押 抵押期间 抵押期满“且”发生权属转移 代建 ★ 评估增值 ★ 【例题·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（　）。 A.出租住房的孙某 B.转让国有土地使用权的甲公司 C.出售商铺的潘某 D.出售写字楼的乙公司 【答案】A （二）土地增值税的征税范围 【例题·单选题】（2015年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（　）。 A.房地产的出租 B.企业间房地产的交换 C.房地产的代建 D.房地产的抵押 【答案】B （二）土地增值税的征税范围 【例题·多选题】（2015年改）甲房地产公司将开发的商业楼对外投资，该商业楼开发成本4800万元，评估作价5240万元，协议约定，甲公司参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险。甲企业将开发的商业楼对外投资，应缴纳的有（　）。 A.增值税 B.土地增值税 C.契税 D.企业所得税 【答案】ABD （二）土地增值税的征税范围 1.适用税率? 土地增值税适用4级“超率?累进税率”。 2.计税公式 土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数 增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额 【注意】转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 ? （三）土地增值税的应纳税额计算 【例题·单选题】（2016年）甲房地产公司2016年11月销售自行开发的商品房地产项目，取得不含增值税收入20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000?万元。已知土地增值税率为40％，速算扣除系数为5％，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算列式中，正确的是（　）。 A.（20000－12000）×40％－20000×5％＝2200（万元） B.（20000－12000）×40％－12000×5％＝2600（万元） C.20000×40％－12000×5％＝7400（万元） D.20000×40％－(20000－12000）×5％＝7600（万元） 【答案】B ? （三）土地增值税的应纳税额计算 3.新建项目具体扣除标准 转让项目 具体扣除项目 扣除标准 新建项目 房地产开发企业 拿地 ①取得土地使用权所支付的金额 据实扣除（成本＋契税） 建房 ②房地产开发成本 据实扣除 ③房地产开发费用 利息明确 利息＋（①＋②?）×5％ 利息不明确 （①＋②）×10％ 销售 ④与转让房地产有关的税金 城、教（不包括印花税）、不得抵扣的增值税（2018年新增） 优惠 ⑤加计扣除额 （①＋②）×20％ 非房地产开发企业 拿地 同 同 建房 同 同 销售 不同 城、教、印、不得抵扣的增值税 （三）土地增值税的应纳税额计算 【理解】房地产开发企业销售的新房属于期房，因此销售印花税与房屋开发费用属于同一会计期间，印花税已在开发费用中扣除故不允许单独再扣除；非房地产企业销售的新房属于现房，因此印花税虽然也计入管理费用当中但与房地产开发费用显然不属于同一会计期间，故允许单独扣除。 【记忆提示】请同学们按照企业建房的费用发生顺序记忆，同时注意房地产开发企业与非房地产开发企业的不同。 【注意】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税。 （三）土地增值税的应纳税额计算 4.计算步骤 （1）确定收入——题目给出 （2）确定扣除项目金额 ①取得土地使用权所支付的金额——题目给出 ②房地产开发成本——题目给出 ③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确 ④与转让房地产有