绵阳项目营销策划方案.pptx

全心地产顾问/2010.08;2;报 告 思 路;项目商业部快销模式设计;项目总体定位回顾;泛休闲娱乐业态; 本项目商业规模偏小，但交通便利，项目配置标准高，设计观念新，加之“铁牛广场”区域商业较落后的现状，存在成功的机遇。 由于地块受交通条件的限制，所以在设计上充分考虑交通对商业业态的影响，前期虽有专业团队的介入，对项目定位以及建筑总评规划提供了很多专业意见，但由于地块不直接临主要干道，虽整体地段位置较好，但人流聚集还是有一定的难度，本项目商业运营要成??需要具备的条件较多，如果不从“新、特”上面下功夫，项目运做将面临极大挑战。 ;方案一： 以销售为主，全部用于公开销售（预留主力商家经营位置），以成交结果为主尽快收回现金，暂时无法实现销售商铺的，后期以租代售，以达到最大的现金流回报。;方案二： 租售结合，有目的有规划地进行部分销售，总销售比例控制在30%－40%，通过统一的规划管理来达到现金流和投资回报的平衡。 ;建议： 选用方案一，完成项目前期快速资金回笼。 确定主力商家引入的商铺，暂不销售。以后期实现更大价值;3月;全心公司积累7年商业地产运作的客户资源10万个，其中有效客户资源占3-5万个。可为项目在前期咨询期蓄积大量有效客户。;执行策略;在“成都商业地产网”“绵阳专业房产网” 等网络以及“网络论坛”上对项目进行推广，刊登楼盘文字介绍、图片、联系方式等。 ; ?上门营销;项目招商推广策略; 以业态划分为依据，确定主力商家后才进行正式施工，真正做到未雨绸缪。 在引进主力商家方面，我司会实行“一 铺多主”的策略。;主力商户优先招商： 主力店是商业项目吸纳客源的兴奋点，对商业项目的商业经营活动会产生较大的影响，在商业项目中处于核心地位。 品牌商户带动招商： 大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进商业项目的招商。 ;分区域招商： 为了与绵阳其它商圈形成差异性，本项目应该实行“业态差异化，同业态档次差异化，同档次品牌差异化”的策略，在全国范围内引进先驱、高档的经营商家。 分行业招商： 项目商业业态包含有：餐饮、娱乐、休闲、品牌专卖及其他区域配套性质的业态业种，涉及的行业较多，在招商时应按行业分门别类进行集中招商，多业态多方位覆盖，以使本项目做到一站式购物。 ;项目入市宣传时间 应选择在项目蓄势期前2个月入市开展招商推广工作，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式销售积累有效客户。 准备充分后入市 入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。;猛烈造势入市 目前项目所在地商业氛围欠缺这一现状，告诉我们“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。 有目的入市 根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高发展商的资金利用效率。; 招商准备工作计划表 招商组织架构 招商人员岗位职责 招商培训内容 招商资料准备 ;序号;招租建议 商铺租金水平视店铺能为零售商创造多少营业额，随商铺大小、位置、形状来确定，具体参考前期市场调查的区域店铺租金水平。 建议第一年租金水平按正常租金的60%，第二年按正常租金的80%，第三年按100%，以后每年在此基础上增加5%。行业的领头羊及早期签订的大租户可以根据需要，在此基础上给予特殊的优惠，以增加吸引力。 ;租赁年期及免租期建议如下：; 招牌/灯箱广告 项目所有招牌位置、灯箱、条幅均须收费，为促进招商的进度，建大型租户及著名品牌优先提供及收费折扣。; 停车位 大型租户一般会要求免费指定停车位，建议考虑给予个别大型租户，亦可按不同时段分配予不同的租户，但需保留多数车位以时租方式出租。 ; 招商广告渠道 现场广告版 既可吸引经过项目的目标租户的注意，亦可对城市居民起预告作用。 航班杂志 刊登川航及西南航空两份杂志，前者针对往来绵阳的商旅，后者针对各地往返西部的商旅。 本地报刊杂志 寻找一份可达目标租户的报刊杂志，吸引现有经营者或正在筹备中的经营者的注意；重点突出入住品牌的宣传。 组织招商会 邀请目标商户和政府官员参加，有利于准确传递信息和吸引注意。 全心公司特殊招商渠道 ; 此外，还需配合下述推广资料: 楼书 效