综合体发展模式.pptx

;【发展阶段】随着第二第三产业的比重日益加大，哈市对于写字楼的需求也日益增加，目前处于第二阶段向第三阶段过渡期;【产品档次】哈市写字楼产品多在21-25层，标准层集中在1000-1300平米，以中、中高档为主，高档写字楼项目稀少;【板块现状】传统区域的道里及南岗中心区的办公楼物业发展较早，整体水平要落后于新兴的省政府中心区和会展中心区;哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中，主要分布在哈站地区、秋林商圈、省政府、道里中心区四大区域，2004年初期则呈现出东移趋势，尤以会展中心??龙头的开发区未来将会有多个项目进入市场。 从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、会展中心区四大部分，松北新区、群力新区、平房区占有的比例较小，暂不具备规模。 ;【市场表现Ⅰ】哈尔滨市场上的可见写字楼物业的销售情况均较好，其中近年面市的项目表现均较好，但整体价格略高于住宅;【市场表现Ⅱ】哈市写字楼租金基本维持在3.2元/平米/天，空置率处于10%之下，有效租金为3元/平/天，投资回报率达9%;户型区间：写字楼（114-279）平米，平层（1400）平米 产品体量：4-22层为写字楼，4梯8户，共两栋。体量总共288户。 产品价格：A座13500元/㎡、B座15000元/㎡ 车位：共135个，其中60个有产权。有产权车位46万/㎡，无产权车位35万/㎡。;上实海上银座——成交客户分析;世联认为： 1.城市写字楼市场以往市场水平较为初级，正处在专业化进程的窗口期，厚积薄发，具备较强的发展潜力； 2. 核心地段高品质写字楼处于极度稀缺状态，本项目拥有核心地段+江景资源，写字楼物业具备良好的发展前景，并在区域内上实海上银座的热销中得以印证；;【价值梯度】由于各板块依托的核心资源不同，板块间呈现明显价值梯度，房产市场分为三个圈层;【客户流向】各板块依据核心资源不同分流中心板块客户，哈西、群力、会展成为主动外溢客户的选择，利民、香坊以价格优势吸引被动外溢客户;群力、哈西、松北为市场主力消化区域;;;;9;【回款额】回款额根据产品品质和舒适度的不同而呈现差异，高品质项目可实现较高的回款额;【富力江湾新城】哈尔滨城市核心区松花江最后一段黄金岸线，拥有超过800米长的一线观江面，定位于城市豪宅与城市最高端商务区;动静分区、布局合理、舒享生活 三面采光，总采光面超过50米，尽享阳光 物品收纳系统，让家中井井有条 卧室多套间处理，生活更舒心 户型科学，有效减少交通面积从而提高功能区使用空间;世联认为： 1.城市住宅市场热点板块集中在城市外围新区，处于“中心拔高，外围走量”的阶段，区域属于住宅供应的板块断裂带，比价体系不够明晰，容易造成价值低估； 2. 市场大户型高总价产品不具备快速变现的能力，在物业类型与项目品质不占优势的条件下很难形成市场突破； 3.项目西侧富力江湾新城，凭借其体量与地段优势强势启动，挑战区域“天花板”，本项目未来需在“借势”同时，采取差异化竞争路线； ;【分布特征】市场可见公寓主要分布在发展成熟的南岗区和道里区，其中商住公寓多集中在城市商业核心区;整体来看，哈尔滨商住公寓发展时间落后于写字楼，2005年以前，全市只有三个商住公寓项目，其中最早入市的是总规模只有1.5万平米，紧邻远大购物中心的远大商务公寓项目（2003年）。 2006-2008年正属写字楼供应放缓阶段，这期间，商住公寓进入较快速发展期，平均每年供应量8万平米。可以说，商住公寓的入市弥补了写字楼市场的空白。 从区域分布上看，发展最为成熟的道里区集中的商住公寓项目最多，占全市总量的58%，其次为南岗区，占全市总量的31%。;序号;【总价】公寓式住宅总价45-65万，商住公寓总价40-60万;【单价】公寓式住宅8250-12500元/㎡，商住公寓12000元/㎡，金爵万象通过产品形式创新、宝宇凭借规模优势实现溢价;【消化速度】市场公寓项目消化速度均在100套/月以上，宝宇凭借规模、品牌和资源优势，领先市场平台;【回款额】相比普通住宅，公寓的市场反响良好，宝宇凭借大盘规划、品牌口碑及区位优势，引领整个市场，回款速度最快;【客户特征】公寓式住宅以地缘客户为主，自住和投资为主要目的；商住公寓以本地投资客和小型企业单位为主，用作投资或办公;单位：元/平米;爱建非常男女;项目信息;户型区间：住宅89-165平米；公寓38-64平米；写字楼38-90平米 产品体量：公寓两栋（30层、31层）共854户；写 字楼（26层）8梯14户，共364户。 产品价格：住宅9000元/㎡；公寓8000-10200元/㎡（精装1000元/㎡）；写字楼8500元/㎡;哈西万达广场——成交客户分析;项目信息;户型区间：商铺250-260平米；loft公寓24-49平米