万科成本前置体系.docx

一、 前期 成本前置体系 项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。前期成本工作要点是： 清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况－代征地、噪音、原有可视景观）对成本的影响； 判断市政配套（（市政给水、排水、电、气、热、道路））的成熟程度及其对成本的影响； 清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响； 通过七对眼睛的流程，参与产品的配比选择，并提供专业意见。 在掌握准确的土地资料后，进行可行性研究，营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析，构造产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案。 在此阶段成本工作的原则是： 客观真实。成本人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性； 实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此， 成本人员必须进行实地踏勘； 全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况的发生。 项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要，是成本管理的起始点，可行性研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。 1、市政解决方案（有 11 个关注点） ★ 市政污水 成本关注要点： 清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站。 ★ 市政给水 成本关注要点： 清楚了解市政给水管距离地块红线的距离；判断是否自建水库； ★ 临水 成本关注要点 ：清楚了解临时供水点距离地块红线的距离； 判断临时供水费用。 ★ 供热方式选择 成本关注要点 ：清楚了解集中供热的热源接入点 位置，判断是否需建设小区独立供热站。 ★ 中水 成本关注要点 ： 清楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离；判断是否需要建设中水加压站。 ★永久电 ★ 永久电 ★ 成本关注要点 临时电 ： 清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离 成本关注要点 ：清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离 ，预测其费用。 ★ 市政煤气 成本关注要点 ：清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。 ★ 出入道路 成本关注要点 ：清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等。 ★ 公交站场 成本关注要点 ：清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。 ★ 四周环境 成本关注要点 ： 清楚了解是否需要河道整治，山体加固，景观建设等费用支出。 2、红线内土地情况（有 10 个关注要点） ▲ 场地高差 成本关注要点 ：1、清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用； 2、山地建筑应分析场地坡度面积比率。 ▲ 植被情况 成本关注要点 ：清楚了解场地内植被情况，与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木， 是否存在植被破坏补偿，以便测算景观成本。 ▲ 河流、箱涵 成本关注要点 ：清楚了解场地内是否有河流、箱涵以及河流、 箱涵的长度、 深度 和宽度， 以便测算整治、改造费用。 ▲ 鱼塘 湖泊 成本关注要点 ：清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积 和深度，以便测算改造、回填等费用。 ▲ 高压线 成本关注要点 ：清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏数），如果有，需要 预测其因埋地或改变走向发生的费用。 ▲输油管等市政 ▲ 输油管等市政 成本关注要点 ：清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施，如果有，需 ▲ ▲ 市政道路 成本关注要点建造标准。 拆迁 成本关注要点 ：清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有， ：了解待拆迁 的房屋、居住人员等情况，预测拆迁费用。 ▲ 地质 明确其具体长度、宽度及 成本关注要点 ：清楚了解场地内地质情况， 并根据所了解情况判断产品采用的基础形式。 ▲ 建筑退让红线 成本关注要点 ：清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物 实际用地面积。 3、红线外土地情况 № 1 代征地 成本关注要点 ：清楚了解地块内代征地面积情况，代征地的利用形式 （建公园、 设绿地等） 、费用承担人等情况。 № 2 噪音情况 成本关注要点： 根据地块周边噪音情况判断是否需要建设噪音隔离设施。 案例： 北京青青家园与上海春申声屏障工程 .doc № 3 可视观景 成本关注要点： 清楚了解场地周边的原有可视景观情况，决定是否需要改造可视景观。 4、政府规划要点 政府规划要点是设计的依据，所有设计及经济测算均需严格按照规划要点进行。 成本关注要点 ：熟悉政府对地块 的规划要点，包括地块规划指标：如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。了解所处地区的发展