税务优化，公募REITs潜在红利.pdfVIP

内容目录 1. 国内外投资REITs 产品相关税费水平对比的启示4 1.1. 成熟市场中，投资REITs 相较于直接投资不动产享有更多税收优惠4 2. 现有税收政策下，公募REITs 产品在各环节所涉及的税务分析6 2.1. 环节一：REITs 底层资产打包重组7 2.1.1. 产权类REITs 底层资产打包重组涉及税费8 2.1.2. 特许经营权类REITs 底层资产打包重组涉及税费9 2.2. 环节二：REITs 项目公司股权交易9 2.3. 环节三：REITs 项目运营实现收入 10 2.3.1. 产权类REITs 运营实现收入涉及税费 10 2.3.2. 特许经营权类REITs 运营实现收入涉及税费 11 2.4. 环节四：REITs 份额持有人实现投资收益 11 2.5. 环节五：产权类REITs 的结束与退出 12 3. 国内REITs 的税务优化路径 13 4. 风险提示 13 2 / 14 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 策略专题 图表目录 图1：国内REITs 产品整体框架7 图2 ：REITs 底层资产打包重组环节8 图3 ：REITs 项目公司股权交易环节9 图4 ：REITs 项目运营实现收入环节 10 图5 ：REITs 份额持有人实现投资收益环节 11 表 1：国内外REITs 持有不动产的税费水平对比5 表2 ：国内外投资者直接交易处置不动产与交易处置REITs 份额的税费水平对比6 表3 ：REITs 各环节主要涉及的税种与定义7 表4 ：产权类REITs 底层资产打包重组环节涉及税费8 表5 ：特许经营权类REITs 底层资产打包重组环节涉及税费 9 表6 ：REITs 项目公司股权交易环节涉及税费9 表7 ：产权类REITs 运营实现收入环节涉及税费 10 表8 ：特许经营权类REITs 运营实现收入环节涉及税费 11 表9 ：REITs 份额持有人实现投资收益环节涉及税费 12 表 10：产权类REITs 的结束与退出环节涉及税费 12 3 / 14 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 策略专题 1. 国内外投资REITs 产品相关税费水平对比的启示 税收是影响REITs 产品收益率的重要因素，其优惠措施也是驱动全球REITs 市场发展的主要动力之一。美国、中国香港、新加坡等发达成熟REITs 市场均针 对REITs 产品设计了相应的税收优惠政策。由于各地法律监管的不同规定和税收 政策不统一，REITs 产品的投资属性大相径庭。但从共性层面上来看，各个国家 和地区的REITs 主要投资于成熟不动产资产，以其现金流作为主要收益来源并对 REITs 收入进行强制分配，而REITs 产品在投资收益层面可以享受一定的税收优 惠政策。以美国REITs 市场为例，1960 年美国国会通过的《国内税收法典》修订 法案明确了REITs 只要满足股权结构、资产、收入、分配等方面的要求，就具备 享受税收优惠政策的资格，其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除。 1986 年美国《税收改革法案》对REITs 的“竞争对手”进行了限制，使有限合伙 不再享有税收优惠，从而凸显REITs 的税收优势，使得REITs 市场蓬勃