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其他房地产贷款德美房地产贷款抵押制度的比较及启示经济学论文 摘要：德国与美国的房地产抵押贷款制度有较大差异，由此导致两国金融体系和宏观经济具有不同的弹性，金融危机对其房地产业和宏观经济的冲击也存在巨大的差异。本文从抵押贷款利率、贷款评估方法、资产证券化方式、追索权四个方面对德、美两国房地产贷款抵押制度进行了详细的比较和分析，提出对我国房地产市场与房地产金融发展的启示。 关键词：贷款抵押制度 比较与启示 美国房地产市场的次贷危机演变成全球性金融危机，让学界和决策者重新审视房地产业在宏观经济体系中的合适位置以及什么样的房地产金融制度才能够在风险最小的基础上最大化促进经济增长。德国是全世界房地产抵押贷款多年保持稳定的少数国家之一。稳定的房地产金融制度使得德国房地产业在全球性金融危机的冲击下仍然能够保持稳定发展态势，没有出现大幅度波动，不但有效促进德国的宏观经济在发达经济体中率先走出危机，而且有利于德国金融体系的稳定和健康发展。德国与美国之间的这种差异，不但与各自国家的经济发展历史相关，更是与各自的房地产贷款抵押制度紧密相关。 一、德、美两国的房地产市场现状 一在价格上，美国长期上涨，德国长期处于稳定状态 在过去十多年中，全球房价出现普遍上涨的局面。在此次金融危机前，美国的房地产发展更是长期处于上升的趋势，复合平均年增长都维持在6%以上的水平。德国房地产市场多年保持稳定，从1977年至今的30年中，平均房价仅上涨了60%，同期个人名义收入则已经增长了3倍。近十年间，德国物价平均每年涨幅约2%，而名义房价每年仅上涨1%，扣除掉物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度下降。以2021年为例，德国人的平均月收入为2400～3000欧元，普通住宅的每平米均价为1000～2000欧元。即使按汇率计算，其价格也低于我国许多大城市水平，而德国人平均工资水平则是我国10～20倍。 二在行业定论上，房地产业为美国支柱产业，却是德国福利体系的一部分 房地产业一直是美国经济的重要支柱之一，房地产业产值占到了美国经济总量的比重最高达到三分之一。次贷危机发生之前，房地产业的高速发展在很大程度上使美国经济避免了911后可能发生的深度衰退。相比之下，德国是完全不同的产业模式，其经济不依赖房地产业。德国经济支柱是工业。雄厚的工业基础奠定了二战后德国的重新崛起;高附加值的现代化制造业维系了德国的经济繁荣;服务业、旅游业在德国的经济中起着重要的补充作用;而房地产业只属于德国国家社会福利体系的一个重要组成部分。 三在体制上，德国控制投机性买卖，美国为市场行为 从房地产市场体制看，德国的定位是保证人人居有定所。这样也就实现了供求关系平衡，遏制了房价上涨的市场因素。 同时，德国还有专门针对房地产的法律体系，对投机性的房地产买卖做了严格的规定，并通过各种房地产税大大限制和压缩了房地产炒作的利润空间，甚至是让其无利可图。在美国，房价上涨预期增强了购房者借款买房的动机，低利率和高杠杆比率更是提高了普通民众的住房需求，使得大量低收入群体或信用等级不高者也进入购房群体。同时，美国还有宽松的法律环境，如允许贷款人向借款人收取较高的利率和费用，允许贷款利率浮动;取消非抵押消费信贷的利息抵减税收的规定，增强了贷款机构发放抵押贷款的动机等。这些都最后导致了美国次级房屋贷款规模的扩大、房地产市场的非理性繁荣。 二、德、美房地产抵押贷款制度比较 从上述德国与美国两国的房地产业的整体比较看，美国房地产行业的快速上涨也孕育了其日后的巨大风险，德国稳健的房地产发展有利于维护市场的预期。而这一切都与这两个国家的房地产金融制度紧密相关，其中房地产抵押贷款制度又是关键。 一从房地产抵押贷款利率看，德国非常稳定，而美国呈现出巨大波动德国所有房地产贷款包括住房储蓄合同贷款和商业贷款多年以来都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变一般在15%的浮动范围内变化，其优势是居民还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力。德国抵押贷款固定利率合同期限一般不会超过15年，平均11年半，这种长期的房贷利率周期，可以较好抵御金融市场周期波动，对房贷市场起稳定作用。美国房地产贷款是混合制利率。在此基础上，还开发出还贷递增抵押贷款和反向抵押贷款等，其利率浮动区间一般在25～35%之间，次级贷款的浮动区间甚至为50～70%。 还贷递增抵押贷款根据预期通货膨胀率和贷款利率，设计不同年限和递增比率的还贷方式。贷款前期还贷额低于全程摊还的平均额，但逐年按规定比率递增，直至偿还全部本息。反向抵押贷款则相反，住房产权所有者把住房抵押给金融机构，金融机构每月支付一定金额的资金给产权所有者，待其死亡后金融机构收回所