昆明项目市场调研报告.docx

PAGE PAGE 10 / 37 昆明呈贡项目调研报告 第一章 项目概况 1、昆明都市规划 依据《昆明都市总体规划修编 (2008-2020) 》，昆明都市定位为中国面对南亚、东南亚的国际大通道上的枢纽门户。 目前， 昆明市辖 5 区 1 市 8 县，即五华、 盘龙、西山、官渡、东川区，安静市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、 寻甸县 , 其中部分区县环滇池而设置。总面积 2.1 万平方公里，主城区面积达到 180 平方公里，都市绿化覆盖率 30%，人均公共绿地面积 7.8 平方米。总人口 578 万人。 总规中对昆明的市域总人口按规划 2010 年操纵在 706 万人， 2020 年操纵在 850 万人，基础设施配套按照 1000 万人校核；中心 城区人口在 2020 年内，规划建成区都市人口规模不超过洁净水和土地两项环境资源承载能力的下限，即不应超过 450 万人，到规划期末城镇人口达 430 万人。中心城规划建设用地到 2020 年城镇建设用地操纵在 430 平方公里左右， 人均规划建设用地规模 100 平方米。 规划里，将呈贡新城区和空港经济区纳入中心城区，和昆明 主城区一起形成三中心模式。 ”即：昆明主城区为商业金融中心、呈贡新区商业金融次中心，巫家坝机场搬迁后的商业金融次中心。成为了主城、呈贡新区、空港经济区为核心的开放式网络都市空间结构。 关于交通，突出公交优先的原则，将形成以轨道交通（轻轨 和地铁）和 BRT（快速公交巴士）为核心，常规公交与出租车等其 他方式为有效补充，形成线网布局合理，换乘方便、乘坐舒适快捷 的经济高效的现代化公共交通系统。建立包括 15 分钟中心城区快 速交通圈， 45 分钟都市区快速交通圈和 60 分钟都市快速交通圈在内的快速交通体系，保障市民方便出行。 2、昆明经济状况 昆明 2008 年 GDP总量为 1605.39 亿元（ 2007 年： 1405.05 亿元），比上年增长 12.0%，位列全国 337 个地级行政区第 53 位。 地点财政收入 453.25 亿元，增加 25%；固定资产投资首次超过 1000 亿元，达到 1050 亿元。 其中： 主城六区 （占全市的 83%）盘龙区 181.7 亿元， 13.1%；五华区 444.6 亿元， 13.5%（最多）；官渡区 362.8 亿元， 13.8%；西山区 191.3 亿元， 13.01%；安静市 115.5 亿元， 17.3%（最快）；呈贡县 54.7 亿元， 15.2%。 城镇居民可支配收入及增速 平均 14482 元，增长 13.3%。主城六区盘龙区 16099 元， 8.1%；五华区 13068 元， 9.1%；官渡区 15894 元， 29.7%（最快）；西山区 12943 元， 10.2%；呈贡县 16301 元， 22.1% ；安静市 17417 元， 11.7%（最多）。 进展经济学的观点提出， 人均 GDP在 400-2000 美元为一个地区经济起飞的时期，而超过 2000 美元，将进入加速成长的时期。昆明市走进了 2000 美元，走进了进展经济学所提出的一个加速成长的时期。 随着澜沧江－湄公河次区域合作的日益深入，特不是中国 －东盟自由贸易区建设的启动，昆明作为中国对东南亚、南亚对外开放的通道地位日益明显，昆明在整个东南亚、南亚的辐射能量也将日益加强。 2005 年，大湄公河次区域经济合作第二次领导人会议 在昆明成功召开， 《昆明宣言》的签署，全面升级了“ 10+1”各国 的合作； 207 年，第 14 届昆交会和第三届泛珠论坛同期进行， 在泛珠省区和东盟之间架起了合作的金桥。 昆明的国际阻碍力正变得越来越大。 3、项目位置 项目位于呈贡新区， 紧临昆明主城区与呈贡新区连接的主干 道彩云路旁。周遍围绕兴呈路、昆玉高速等要紧交通道路，交通便利。属呈贡新城斗南片区龙城区。是从云南东面和北面进入目前云南主城区的门户。 详细路况、 土地现状及周遍规划见昆明十四冶金建设集团公司《龙城总部花都概念规划方案》 ， 2009 年 6 月。 同时，据刘总介绍，本项目享受《城中村改造项目——一村 一策》的优惠政策 第二章 昆明房地产市场状况 1、2008 年土地市场 2008 年昆明启动了城中村改造打算， 打算在 5 年内完成 336 个城中村的改造，在册人口 76 万人，面积 19.5 平方公里。城中村 改造打算使 2008 年昆明土地交易格局发生巨大变化，在储备土地供应大副减少的情况下，土地交易更多集中在两个新区，呈贡区和经开区。 2008 年， 昆 明 市 公 布 了 《 昆 明 主城 区 住 房 建 设 规 划 （）》，2008