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商业地产轻重资产发展模式浅
析
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商业地产轻重资产发展模式浅析
正略钧策管理咨询
不管是主动转型还是被动选择, 近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零
售商进入到商业地产领域, 商业地产群雄逐鹿, 竞争日趋激烈。 虽然许多企业纷
纷进军商业地产, 但多数企业尚处在战略摸索阶段, 尚未形成清晰的商业地产发
展模式。
借鉴国外商业地产的发展历程, 结合国内商业地产的发展状况, 从资本运营
角度我们可把商业地产的发展模式分为两种——重资产和轻资产, 重资产更依赖
于大量的自有资本投入, 轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收
益。
重资产发展模式
无论是万达的“现金流滚资产”,还是中粮的“大悦城模式”,国内多数的
商业地产商的发展模式是重资产模式, 他们以大量的自有资本投入支持商业物业
持有,实际持股占项目的 50%以上,通过控股的方式来控制项目。重资产发展的
瓶颈在自有资金的多少,而如何突破资金瓶颈,是重资产发展的关键所在。
“租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路, 万达、宝龙的 “现
金流滚资产” 通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展, 有效缓
解了资金压力。 同样作为香港租售并举的典型, 恒隆地产以住宅销售补贴商业持
有,在顺周期扩张持有商业物业, 逆周期投资开发住宅, 等待行业转好时出售套
利,其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。但我
们不得不面对的是 “租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期, 新鸿基
从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。
前世之事后事之师, 对于重资产发展的商业地产商上来说, 以下几点值得借
鉴:
1. 租售并举可有效的缓解资金压力:万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举
的模式,通过销售补贴持有,有效缓自有解资金压力;
2. 行业上升周期是扩张商业物业的较好时机:在上升周期购买扩张是较为
稳妥的经营思路,从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点;
3. 转型期内销售物业利益的损失在所难免:在转型阶段,要达到一定持有
物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益, 来补贴持有持有物业的投资;
4. 稳健的财务策略:重资产模式以自有资金为主,转型期运作风险较大,
因此多采用稳健的财务策略以规避财务风险。
轻资产发展模式
而从国际发达国家来看,美国、新加坡、日本等,已形成了以房地产投资信
托基金( REITs)为核心的商业地产轻资产发展模式。轻资产的关键是如何实现
在将产权变现的同时,又不失去对项目的实际控制权,而 REITs正好迎合了这一
点。商业地产企业通过 REITs将项目产权的社会化,并获得现金流以支持快速的
发展,同时作为基金管理者又不失去对商业项目的控制权。而大众投资者通过
REITs长期持有房地产,定期获得稳定的租金收入。
作为新加坡轻资产模式的典型, 嘉德置地采取了 “私募+REITs”模式,REITs
为私募基金
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