商业地产轻重资产发展模式.pdf

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商业地产轻重资产发展模式浅 析 ———————————————————————————————— 作者: ———————————————————————————————— 日期: 2 商业地产轻重资产发展模式浅析 正略钧策管理咨询 不管是主动转型还是被动选择, 近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零 售商进入到商业地产领域, 商业地产群雄逐鹿, 竞争日趋激烈。 虽然许多企业纷 纷进军商业地产, 但多数企业尚处在战略摸索阶段, 尚未形成清晰的商业地产发 展模式。 借鉴国外商业地产的发展历程, 结合国内商业地产的发展状况, 从资本运营 角度我们可把商业地产的发展模式分为两种——重资产和轻资产, 重资产更依赖 于大量的自有资本投入, 轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收 益。 重资产发展模式 无论是万达的“现金流滚资产”,还是中粮的“大悦城模式”,国内多数的 商业地产商的发展模式是重资产模式, 他们以大量的自有资本投入支持商业物业 持有,实际持股占项目的 50%以上,通过控股的方式来控制项目。重资产发展的 瓶颈在自有资金的多少,而如何突破资金瓶颈,是重资产发展的关键所在。 “租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路, 万达、宝龙的 “现 金流滚资产” 通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展, 有效缓 解了资金压力。 同样作为香港租售并举的典型, 恒隆地产以住宅销售补贴商业持 有,在顺周期扩张持有商业物业, 逆周期投资开发住宅, 等待行业转好时出售套 利,其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。但我 们不得不面对的是 “租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期, 新鸿基 从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。 前世之事后事之师, 对于重资产发展的商业地产商上来说, 以下几点值得借 鉴: 1. 租售并举可有效的缓解资金压力:万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举 的模式,通过销售补贴持有,有效缓自有解资金压力; 2. 行业上升周期是扩张商业物业的较好时机:在上升周期购买扩张是较为 稳妥的经营思路,从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点; 3. 转型期内销售物业利益的损失在所难免:在转型阶段,要达到一定持有 物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益, 来补贴持有持有物业的投资; 4. 稳健的财务策略:重资产模式以自有资金为主,转型期运作风险较大, 因此多采用稳健的财务策略以规避财务风险。 轻资产发展模式 而从国际发达国家来看,美国、新加坡、日本等,已形成了以房地产投资信 托基金( REITs)为核心的商业地产轻资产发展模式。轻资产的关键是如何实现 在将产权变现的同时,又不失去对项目的实际控制权,而 REITs正好迎合了这一 点。商业地产企业通过 REITs将项目产权的社会化,并获得现金流以支持快速的 发展,同时作为基金管理者又不失去对商业项目的控制权。而大众投资者通过 REITs长期持有房地产,定期获得稳定的租金收入。 作为新加坡轻资产模式的典型, 嘉德置地采取了 “私募+REITs”模式,REITs 为私募基金

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