前门东区项目市场研究和建议工作汇报.pptxVIP

前门东区项目市场研究与初步建议工作汇报;;项目特性;项目特性;总经济技术指标控制简表;“大众化倾向”;“区域认可差”;核心区复兴;“政府介入”;“08年的节点”;“宜居性导向”;“成本高昂”;几点考虑;“整体换血” 市政整体完成，有利于后续开发； 环境整体改造，改善历史形成的不好的印象； 有利于整体规划，开发商可以控制开发的成本；;“细分” 住宅； 酒店； 办公； 商业； 旅游业;“操作风险” 拆迁； 规划； 保护； 建设； 后期运营；;核心问题;“一头一尾一过程” 一头：首开区（规划，单体设计建议） 一尾：整体定位、总体规划、产品组合 一过程：开发策略等;基础分析;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;经济指标;测算结果;经济测算;;;;;;全市四合院供应面积统计;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;市场分析——四合院;市场分析——四合院;;;商业的初步结论;商业的初步结论;商业的初步结论;;商业的初步结论;现状商业的情况;现状商业的情况;现状商业的情况;什刹海;可参考案例的情况;;;;水牛石酒吧;可参考案例的情况;;日祥广场;可参考案例的情况;会所面积：规模多在2500-5000平米，占项目总规模比例的4-7% 经营内容：一般都会包括健身、餐饮、超市三类，超市规模较小，在30-50平米左右，餐饮档次较高，强调商务性 经营模式：会所基本为会员制，只服务于本小区住户 经营状况：效益尚可，客户对会所的依赖与需求较其他类型项目高;;可参考案例的情况;可参考案例的情况; 居家休闲氛围较浓； 消费群：主要服务于周边小区，消费者多为带小孩的家庭主妇，有部分天竺工业区的办公人员； 淡旺季明显：6～8月、1～2月为淡季； 消费水平较高； 经营状况：以餐饮、超市、居家服务为主；超市、餐饮及宠物店等经营状况较好； 租金水平：集中在3~8元/平米/天；;可参考案例的情况;力迈学校幼儿园： 成立于1995年，是一所从幼儿园到高中住读制教改实验学校 幼儿园为独立二层小楼，总建筑面积约为3000平方米 接收从1岁半到6岁的儿童，费用2.5-2.8万/年 成立时间较早，档次、设施设备一般 面向全市招生，天竺地区儿童较多;可参考案例的情况;可参考案例的情况;可参考案例的情况;可参考案例的情况;可参考案例的情况;主要有中西餐饮、茶馆、酒吧、洗浴、KTV、药店、鲜花店、洗衣店、宾馆等； 朝阳公园西门处的八号公馆：主要功能为粤菜馆、洗浴、迪魔、KTV； 租金水平在5~10元/平米/天左右；;棕榈泉国际公寓的“邻里式”商业中心，建筑面积10300平米 地下二层2500平米的王府井洋华堂超市 地下一层是以首饰、家居饰品、精品屋为主的小店铺 地上一层是以花旗银行、广发银行、400平米的屈臣氏、各种咖啡店和美容护理店， 地上二层是足疗和茶室 地上三层是高档餐厅 ;可参考案例的情况;可参考案例的情况;可参考案例的情况;可参考案例的情况;;普通办公;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;办事处情况;办公办事处部分;;;;;;;;;;;;项目特性 引申出来的问题 市场调研 四合院市场 商业市场 办公市场 酒店市场 本司初步建议;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;综合分析;;;上海新天地; 上海新天地是具有浓厚海派风格的都市旅游景点，前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的石库门居住区。改造之后，注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 其定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产价值的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到现在的每平方米2万元。“翠湖天地”自2002年6月销售伊始，售价就高达每平方米17000元～25000元。 ;可借鉴点： 地域文化充分发掘 传统与时尚元素的完美结合 准确定位消费客群 以商业地产开发带动住宅销售的运作模式; 香港瑞安集团继上海新天地之后的又一个品牌项目 具有杭州历史文化的休闲旅游景区，以杭州独特的园林、历史建筑为基础，改造成具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标;涌金楼餐厅;湖滨名品街;可借鉴点： 特别注意开发奢侈品消费市场的广阔前景 统一经营，培育高档氛围，利用国际品牌持久号召力; 锦里是西蜀历史上最古老、最具商业气息的街道之一，今天的锦里依托成都武侯祠，以全新的商业经营理念进行了综合改造开发； 在这条全长350米的街道上，浓缩了成都生活的精华：茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力。; 与上海新天地一样，锦里也是一处“旧