商业地产发展趋势及融资战略.pptx

商业地产发展趋势及融资战略 ;地产新政改变产业格局;商业房地产特征;商业房地产的产业链;经济增长带动商业地产的兴旺;商业房地产快速增长;收入增长消费加速带动商业地产的兴旺;投资需求快速提高及中国人对房地产的偏好带动商业地产的兴旺;商业房地产的几种盈利模式;我国流通业十五计划 ;百货商店时代 工业革命大量生产销售、城市化里程的要求 连锁超市时代 适应商业降低成本、方便顾客的要求而产生 的 购物中心时代 是城市空洞化、居住郊区化的必然反映 无店铺销售时?? 电子技术和信息技术在流通领城的延伸;原内贸局（现归内贸部）《零售业态分类规范意见》： 1.超级市场 以满足顾客每日需求为主的零售业态，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主 2.便利店 以满足消费者便利性需求为目的的零售业态。主要提供便利商品、便利服务 3.大型综合超市 以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。它与超市的不同之处，在于它销售的是大众化的实用品，满足的是顾客一次性购足的需求;我国八大零售业态;我国八大零售业态;零售业态其它种类;零售业态的选择与确定;现代零售业态的发展趋势;资金提供者;资本市场成为商业地产必由之路;;房地产在资本市场中大受欢迎;2004：地产金融年;2004：地产金融年;2004：地产金融年;住宅抵押贷款证券化（抵押贷款债券）;;住宅抵押贷款证券化的环境及近期趋势;房地产行业资金并未断流;国际投资者目前在亚洲房地产领域还不活跃 国际化与全球化的趋势一致 人民币升值、入世协定，国际投资者将会增加 证券化和REITs将使亚洲的房地产更具流动性 中国地产新政使房地产行业更加透明、规范 ;资金流动的管道;中国房地产行业：看重项目 土地、房产 : 增值、增值、再增值 资本市场：看重收益 物业作为资产类别 : 回报、回报、再回报! 资本市场需求 战略与持续经营 专业/公司管理 透明度 公司治理 ;REITS在美国发展迅速;REITS是美国房地产权益融资的主要来源;在美国国家房地产信托投资协会REITS指数成份股主营业务细分情况： ;日本 持续增长 – 特别是通过上市, 二次配售，和 J-REIT 债券市场 新加坡 已推出了3个 REITs 资产负债率限制有所松动 香港 2003年8月颁布房地产基金方面的法律 韩国 又有另外两只CR-REITs 上市 马来西亚 已对现有的关于 REIT 的立法作出了实质性的修改 台湾 已颁布REITs 方面的法规 印度 正在完成房地产共同基金方面的框架 印尼 RBA 正在考虑创立REITS ;国家;房地产企业上市的利弊分析;我国房地产公司上市的政策演变;2001年后上市房地产公司;国内主板人民币普通股发行条件;香港主板上市的条件;主要上市方式对比;可供选择的上市方案;发起设立股份公司直接上市利弊分析; 有利因素： 能保持目前的公司总体结构，操作较为简单； 可连续计算原企业的业绩。 不利因素： 资产剥离不彻底，要达到比较高的净资产收益率的难度较大，设立股份公司后的净资产收益率的压力增大； 不能很好地调整公司的资本结构，负债等题不易解决 ; 有利因素： 如能在短期内找到合适的壳资源、则进入资本市场的时间可能大大缩短； 通过借壳或买壳上市对公司自身的要求相对较少（如净资产收益率、股本规模等）； 运作得好，可以低成本借壳 不利因素： 借壳或买壳上市的直接代价较大； 如壳资源不理想，借壳或买壳上市后的再融资时间会较长。 ; 推介、发行、上市; 推介、发行、上市; 推介、发行、上市; 推介、发行、上市; 推介、发行、上市; 推介、发行、上市;直接上市股份公司设立工作流程图;直接上市时间表;直接上市申请文件;我国房地产上市公司存在问题一 整体素质较差 ;房地产上市公司存在的问题二 业绩差，再融资能力不足 ;我国房地产上市公司存在的问题三业绩波动性极大;我国房地产上市公司的启示 ;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。6月-216月-21Wednesday, June 2, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。14:54:1514:54:1514:546/2/2021 2:54:15 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。6月