伟业_北京静安公寓整合营销策划方案_169PPT.pptx

静安公寓整合营销策划方案2007.8宏观政策报告框架区域竞争项目市场分析关于产品的建议客群共性客群客群定位客群来源自身分析项目自身核心价值体系报告框架项目定位案名及VI方向一案名及VI案名及VI方向二关于包装的建议定价原则价格策略价格价格制定整体营销策略推广策略营销推广策略 销售目标销售周期现场包装 推广费用市场分析宏观政策区域竞争项目关于产品的建议市场分析——宏观政策国门商圈国展商圈燕莎商圈商圈“财富线”的地铁10号线 “国际线”的机铁快线本项目地处朝阳区国展中心，坐拥国展商圈，紧邻国门商圈、燕莎商圈，可谓环境优越，交通便利，周边配套齐全。市场分析——宏观政策奥运作用前提：城市基础建设投入1800亿元人民币，重点建设142个项目, 其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场2008年奥运会的到来，大批国际机构涌入北京，随着这部分企业的进入，无论是居住需求还是办公需要都大为增长，1800亿市政基础设施的先行为投资提供了有利的保障增加京城楼盘的含金量和土地的价值，整体提升京城地产的品质。增进消费信心，提供了一种全新的生活观、居住观。项目区位的稀缺性带来产品广阔的升值和投资空间。 硬件完善与心理因素影响的累加力使地产环境更趋景气市场分析——宏观政策奥运作用本项目所处三元桥区域受到北部奥运核心区的辐射，同时连接国门和燕莎商圈，具有无可比拟的国际化优势，依托奥运契机，市场将会出现较大热点奥运契机，将会在本区域形成大热点，带来巨大的增值空间市场分析——宏观政策国展的迁址老国展建成于1985年，是目前北京最大的展览馆，拥有6万平方米的室内场馆、7000平方米的室外展场。新国展中心建成后，老国展将逐渐“退役”，淡出展览业市场。 新国展位置在顺义天竺空港工业开发区西侧В区，总规划用地155.5公顷，地上总建筑面积66万平方米。周边有京密路、五环路、六环路、机场高速路、京承高速路和拟建的机场轻轨……四通八达，风景优美。老国展的逐步淡出，将会对未来的酒店租赁市场造成一定的影响市场分析——宏观政策结论：宏观政策的调控指向主要是对顶端产品的限制和对低端产品的扶持，因效果暂未展现，中端与中高端产品相比最为稳定，在未来较长时间内有较强的抗政策风险能力，长远来看，中高端的定位最为可靠；临近08，因奥运而投入的硬件设施的完善兑现与心理因素加温影响的累积加力，将使京城地产环境真正出现全线飘红的现象，整体市场会呈现价格上扬的局面，未来一年，奥运形势牵引整个市场；国展的迁址将会造成本区域未来的热度下降，给公寓租赁市场造成负面效应奥运契机将带动市场出现热点，国展迁址造成未来区域租赁热度下降市场分析——区域竞争项目周边项目的选取我们选取了项目周边三个区域10个项目进行调研分析，这些项目都是与本案较类似，主推小户型酒店式公寓的项目波菲特行政公寓本案燕莎US 联邦公寓三元桥燕莎CLASS瑞士公寓海晟国际首开幸福广场世界城CBD和乔丽致长安驿苹果酒店服务式公寓周边及同类酒店式公寓项目户型比例分析项目名称零居比例一居比例两居比例总套数波菲特--　79%7%280燕莎CLASS80%20%--　155和乔丽致--88%12%198苹果--　83%17%952长安驿25%37%38%883US联邦公寓83%　--　17%293裘马都 --　36%13%636世界城36%31%--　719瑞士公寓--　40%30%198海晟国际公寓48%52%--　832周边及同类项目酒店式公寓的户型比例可以看出，零居和一居的套数比例占绝大多数，两居及以上的户型相对较少周边市场酒店式公寓户型供应以零居和一居小户型为主周边及同类酒店式公寓项目主力户型分析85 55 周边及同类项目酒店式公寓的主力户型区间集中在55－85平米之间，户型基本上都是零居和一室一厅的小户型；市场供应的主力户型与本项目十分接近， 可见55－85平之间的户型在市场中颇多，其总价低的特点适宜投资周边市场酒店式公寓供应以55－85平之间小户型为主，总价低周边及同类酒店式公寓项目销售率分析45% 周边及同类项目酒店式公寓的销售率平均在45%左右；07年开盘的项目，月均销售套数平均在30套左右；周边市场酒店式公寓销售情况良好，市场需求旺盛周边及同类酒店式公寓项目销售均价与成交均价分析周边及同类项目酒店式公寓的销售价格区间在16800－30000元/平之间，通过加权法计算区域销售均价为：23150元/平米。周边及同类项目酒店式公寓的成交价格区间在15729－25248元/平之间，通过加权法计算区域成交均价为：20132元/平米。吸引大批投资客，供不应求，酒店式公寓呈现高价格状态周边及同类酒店式公寓项目装修标准分析3100以上项目除了瑞士公寓和和乔丽致送全套家电，其他项目都送厨卫家电周边及同类项目中精装修的标准范围在15