名城兰州项目整体定位报告XXXX94.pptx

名城兰州项目整体定位报告2013.8报告脉络一、城市认知及发展进程二、兰州房地产市场概况三、个案解析四、客户分析五、项目发展建议两山夹一河，市区土地稀缺，催生城市东扩、西进、北拓发展兰州新区西进 山脉距离市区近，碧桂园已启动兰州新城阻塞点北拓阻塞点传统市中心阻塞点高新区东扩 山脉东西带状地形，阻塞点多，市区交通拥堵，且系重工业城市，环境差；中心区可开发土地少，因此城市外围化发展；一个兰州，三个中心，哪个才是发展重心？我项目所在区域，环境好，雁滩发展相对成熟，和平镇部分高校已引入再造一个兰州2012年8月20日，第5个国家级新区——兰州新区获批举全市之力开发建设兰州新区兰州新区：政府扶持力度大，但太过偏远1、兰州最大生态湖已启用（敞开式），总规划面积1150亩，其中湖体面积527亩 2、市政道路正在施工，地铁中川线规划中3、8月1号市政府部分职能部门搬迁至此4、兰石，兰化、吉利等公司厂房在建中5、绿地，碧桂园进驻，其中绿地2013年10月份入市，碧桂园2014年上半年入市兰州经济总量低，省内第一，西部中游，居民收入不高，财富两极分化，为少数人拥有，高端产品购买力强劲2012年甘肃省各市、洲经济数据一览表排名市、州GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（美元）城镇居民收入（元）1兰州1570361.626882泉576109.598362阳534.1221.123842银435170.884050水416326.252028凉325206.82500威320181.512804掖288119.953819.9143809嘉峪关251.823.3217178.582217010金昌24346.418343.562318511陇南223.4256.771384西215269.861267.541428113临夏州148.5194.671213.631141814甘南州96.868.912234.8813940兰州经济总量低，欠发达，2012年位列全国99位，西部中游，目前房地产市场处于平稳发展阶段；酒泉、嘉峪关、金昌三市较富裕，高端客户可拓展；定西市，距我项目近，人口多，目前较落后，省会城市对其吸附力强，对我项目利好。人均GDP和房地产发展状况的关系（单位：美元） 3000-4000 4000-8000 8000-10000 10000-15000 15000-25000 25000以上快速发展平稳发展减速发展住宅萎靡、商业起步全面开启CBD符合商业房产成为金融衍生品年均2100万旅游人群途径兰州2012年，兰州政府重点打造城市旅游名片，全年共接待游客2105.41万人次；兰州全年平均气温10.3℃，夏无酷暑，冬无严寒，是中国十佳避暑旅游城市。兰州——海拔1500米左右，最适合居住的高度周边省份平均海拔高度示意图中华医学会青海分会副会长、青海红十字医院经过多年的医学研究，从睡眠、肺功能、造血功能等多项生理指标调查中也发现这一秘诀：海拔1500米有利于大脑的健康和机体的长寿世界有名三大长寿区域，如厄瓜多尔的维尔卡巴姆巴山区、前苏联的阿布哈兹以及我国广西的都安县、巴马县等。据调查这些世界著名长寿区有一个共同点就是：大多数长寿区都位于海拔1500米的山区。宜居标准：海拔1500米，山清水秀、空气清新、阳光充足，年平均气温19摄氏度客群可向青海，西藏辐射，但是由于空气质量，气温等原因向东部城市辐射的条件不充足报告脉络一、城市认知及发展进程二、兰州房地产市场概况三、个案解析四、客户访谈五、项目发展建议房地产板块分析城关价值高，榆中、兰州新区、兰州新城成未来供应主力，由于可开发土地多，后期竞争较为激烈兰州新区第一价值区特征：806平方公里，2012年获批，碧桂园、绿地等一线房企进驻竞争：后续激烈第二价值区特征：兰石化等企业聚集区价格：5000-6500元/㎡客户：本地拆迁户和在本地工作的群体竞争：污染严重，需求不旺特征：新板块，教育配套迁入价格：7000-9000元/㎡客户：主要客户是公务员、教师、白领竞争：激烈，主要供销板块第三价值区第四价值区特征：160平方公里，碧桂园20平方公里西固板块兰州新城安宁板块新起板块城关板块七里河板块雁滩板块城关板块市中心特征：外围区域，少量别墅价格：4800-5200元/㎡客户：城关区纯刚需，价格敏感竞争：宽松，供不应求特征：城市副中心但，回族集聚区，项目少，品质低，售价高价格：7000-9000元/㎡客户：区域客户为主，少量投资竞争：供应量少，需求旺盛特征：城市中心区，生活配套成熟、但交通拥堵，规模小，品质不高价格：8000-13000元/㎡客户：老城区