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第十四章 租赁合同 ;法释【2009】11号 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》25条;本章要点： 1、租赁合同的特征。 2、出租人的瑕疵担保责任。 3、承租人的义务。 4、转租中的出租人、承租人、次承租人的关系。 5、不定期租赁合同的解除规则。;第一节 租赁合同概述 第二节 出租人与承租人的主要义务 第三节 租赁合同的特别效力 第四节 租赁合同的风险负担 ;;李某与刘某签订一房屋租赁合同。根据所学的《合同法》的知识和相关法律规定，回答下列问题： （1）假如房屋租赁合同的期限为30年，合同是否有效？为什么？ （2）假如租赁期间房屋需要维修，承租人也要求维修，但由于没有维修，致使房屋侧墙倒塌，造成承租人财产损失，责任应当由谁承担？为什么？;（3）为了美观舒适，承租人自己对房屋进行了装修，要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理？为什么？（4）承租人经出租人同意将房屋转租，承租人和出租人之间的关系是否解除？为什么？（5）在承租期间，出租人将房屋出售，是否需要承租人的同意？为什么？;某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是： 　　A．某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意　　B．某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售　　C．某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋　　D．如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行;甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？ A．甲有权要求解除与乙的租赁合同 B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C．甲有权要求丙搬出房屋 D．甲有权要求丙支付租金;　甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房??进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下1－4题。 ;1.该租赁合同的性质如何？ A.附解除条件的合同 B.附延缓条件的合同 C.附始期的合同 D.附终期的合同;2.对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？ A.由乙无条件拆除，费用由乙自理 B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用 C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用 D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有 ;3.对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？ A.由甲承担维修费用 B.由乙承担维修费用 C.由甲乙分担维修费用 D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用 ;4.若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？ A.甲无权随时解除合同 B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙 C.乙可以随时解除租赁合同 D.若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金 ; 第一节 租赁合同概述 一、概念和特点 《合同法》第212条 租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。;租赁合同的当事人包括出租人和承租人。 出租人是把特定财产交付给他人使用、收益并收取租金的人。 出租人一般为租赁物的所有权人，特定条件下所有人以外的享有使用、收益权的人也可以作为出租人（《合同法》第224条）。 承租人是使用租赁物并应支付租金的人 。 ;租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁合同的重要构成要素，是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。 租赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物。 租赁合同的标的物应具有合法性。 租赁合同的标的物一般为现存的物，但不以现存的物为必要。;（二）租赁合同具有以下特点： 1、租赁合同是转移财产使用权的合同 2、租赁合同是诺成、双务、有偿合同 3、租赁合同标的物为不可消耗物、特定物 是出租人于合同生效后应交付承租人使用、受益的物。 4、租赁合同具有期限性 20年 6个月 3个月 1个月 1年 5、租赁合同为继续性合同 ;10月6日，甲与乙达成口头协议，甲将自己的牛租给乙耕地。10月7日，乙到甲家中将牛牵走。10月10日，乙又与甲商量以1 000元的价格