地铁商业业态经营诀窍.pdf

地铁商业业态经营诀窍 核心提示：地铁商业的业态与品牌要符合客流的流动随机性消费，快捷轻 便是地铁商户经营的重点；落实到具体业态经营，则要抓住随机性消费、低价 和高坪效这几点。 地铁，是全球各大城市常见的公共交通方式，也承载着一个城市主要的客 流，而在商家看来，有人流的地方就有商机，庞大的地铁交通网络相当于一张 完整的地下商业地图。 与地面商业按照楼层和主力店招商布局不同，地铁商业的业态与品牌要符 合客流的流动随机性消费，快捷轻便是地铁商户经营的重点，而这类 “随手 ”消 费品需主打低价，高端品牌不适宜往 地下发展“ ”，地铁商户更看重的是店面小 巧但坪效（每平方米的面积可以产出的营业额）要高，经营得当的地铁商业还 能带来广告与周边物业增值等附加价值。 分类与业态 土地面积有限，人口却很密集，导致地面资源十分稀缺，城市地价高涨， 商业发展遭遇瓶颈，于是不少城市大力建设轨道交通、综合利用城市立体空 间，从而缓解地面压力，地铁商业应运而生。 地铁商业从空间布局而言大致分为三类：点式商业、条式商业和立体式商 业。点式商业是集中于站厅内的商业，通常以便利性商品和服务为主，在站厅 公共空间设置商业零售点，例如在过道、出入口、候车室等地方设置的自动售 货机、自助照相等。如今，点式商业在各个城市的地铁中普遍存在。 条式商业则是连通若干家商店及地铁站的地下商业通道，往往布局于人流 较多的转乘站点，目的是将人群集中起来，进行有目的性的引导。此类商业通 道中经营的商品多样、业态丰富、功能齐全，例如上海五角场长达 5 公里的地 下步行系统就属于条式商业，蒙特利尔地下城亦属于此类。 而立体式商业则是地上地下所连接的商业体。地下的轨道交通将商圈内多 个购物中心和商店连通，以扩大商业中心的辐射范围。例如上海徐家汇站点连 1 / 5 接了多个上盖购物中心，使徐家汇成为上海最核心的商圈之一。上海中山公园 龙之梦购物中心和香港太古商场也属于典型的立体式商业。 上述不同的分类形成了地铁商业业态布局的不同。比如点式商业形态内更 多布局的是便捷型业态，包括提款机、报刊亭、点心店、自助服务和便利店 等。而立体式商业则要考虑与上盖建筑等联动布局，打通商场与地铁通道，统 一规划。 RET睿意德中国商业地产研究中心选取上海作为典型案例进行深入研究，按 办公区、住宅区、商业区、旅游景点、交通枢纽等五个类型的城市功能分类， 研究分析不同功能区域内轨交商业的定位与业态差异。 研究发现，根据消费人群的不同特征，不同城市功能区内轨交商业的业态 构成和比重明显不同：商业区的轨交商业中，服饰业态比重高达 39％，明显高 于其他功能区内的比重；住宅区中，生活服务业态比重最高，超过 35 ％，房产 中介服务占 21 ％，这是在其他功能区内没有出现的业态；轻食业态在办公区的 比重高达 40％，主要客群为上班族，而在住宅区内的比重不足 5%；旅游景点周 边的轨交商业具有一定的特殊性，受季节影响较大，租车服务、酒店接待点和 旅行社是这一功能区域内独有的业态，比重达 50 ％以上；从轨交商业客群消费 时段来看，办公区的消费时段集中于午市，住宅区、商业区在晚市时段更红 火，旅游景点、交通枢纽的轨交商业则有显著季节性变化。 RET睿意德调研还发现，上海写字楼集中的几个区域：如陆家嘴、淮海中 路、南京西路的轨交商业中，轻食业态比重最大，占 40％。轻巧、携带方便的 轻食，既适合作为工作之余的休闲食品，又可在上下班途中携带食用，因此受 上班族青睐；此外，以简餐为主的餐厅比重也高达 28 ％，主要满足上班族午餐 需求。值得注意的是，美容美发、 SPA养生、瑜伽健身等生活服务业在