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海口罗牛山产业园 一.战略分析 市场审视：直击桂林洋商业市场 1、产业格局——旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功 能区； 桂林洋经济开发区位于海口市东部近郊， 是海口市保留的 “三大 开发区”之一，也是海南省重点开发的“六大开发区”之一，开发区 总体规划分为旅游开发区、 工业开发区、农业综合开发区三大功能区。 海口市政府已把桂林洋工业区确定为海南 （海口）水产品出口加工区， 工业区规划发展水产品加工、机械、制药、电子、食品、印刷、工艺 品、饮料等无污染工业。同时配套发展居民住宅、商贸、房产、服务 业以及文化教育等设施， 桂林洋开发区将建成综合功能和外向型的工 业小城镇。 2、商业市场——区域只有基本的生活配套； 桂林洋片区是在农场的基础上发展而成， 区域的商业发展时间很 短，没有形成较具影响力的商业中心， 现有商业主要辐射桂林洋经济 开发区内居民、厂区员工及大学城学生。从集中度上来看，桂林洋片 区商业主要为沿街散铺， 商铺多以业主自营或出租给商户经营， 目前 尚没有稍有名气的品牌直营或品牌加盟店铺， 更无大型零售商业项目 进驻，因此桂林洋的商业集中度较低、档次较差、商业氛围散漫，仅 能满足区内市民基本的生活需求，其他的功能如休闲、餐饮、娱乐、 商务等功能无法满足市民更高层次的消费需求， 基本难以形成一站式 消费。 3、区内商业地产产品——零售物业空白，批发物业租售冷淡； 根据 2008 年制定的 《海口市江东组团片区控制性详细规划》 ，桂 林洋工业片区以发展农副产品加工业和物流业为主， 然而经过几年的 开发，商贸流通的物流业仍然未有取得突破性的规模化发展。 海南水产物流交易中心规划图 据我们初步考察， 在桂林洋片区基本没有新建的零售商业物业推 出市场，也鲜有商贸物流业项目在营或在建， 目前上规模的商贸物流 项目仅有海南蓝海水产投资公司开发的 “海南水产物流交易中心” 项 目一个，通过了解，该中心虽然贵为国家级的水产交易中心，但目前 市场对其物业商铺的销售与租赁均反应比较冷淡， 销售率与出租率均 不甚理想，表明桂林洋片区无论是零售商业物业市场还是商贸流通物 业市场的都有待拓展， 桂林洋片区商业地产市场缺乏大型项目作龙头 带动，仍未能成为海口商业地产市场的热点板块。 （二）项目审视：发展与曲折并存 1、项目属性： 罗牛山农产品加工产业园位于海口市美兰区桂林洋开发区灵桂 路，地处海口市江东组团的核心区域， 是海文高速进入桂林洋片区的 门户地带，距离美兰机场约 2.5 公里。 罗牛山产业园总占地 761 亩，总建筑面积约 50 万平方米，将建 设成为“中国一流、五星级、创新型食品产业及冷链物流园产业园， 是集农产品精深加工、高低温冷链存储、物流配送、交易展览、观光 及体验于一体的大型综合产业园项目。 产业园整体包括五大功能： 生 猪屠宰及深加工、调味品深加工、力神咖啡厂、冷链物流园及商务后 勤板块。 本项目是罗牛山产业园的商务服务与后勤服务功能板块， 土地使 用性质为“工业用地” ，总建筑面积达 17.43 万平方米，产品将包括 商务公寓、酒店及会议会展中心、旅游商贸街区（共