大悦城火神庙春风里定位报告-20180929-1.pptx

火神庙春风里深化定位报告;;十年布局 城市之城;然而大悦城在对城市等级、商圈级别、项目体量、辐射人口等指标的高要求，限制了品牌规模的继续扩展 单一产品线已经无法满足商业发展，区域型商业机会显著;春风里是大悦城的升级与延续：大悦春风里作为区域型生活中心，聚焦25-45岁新兴和成熟中产阶级，引领消费升级，延续大悦商业内核，二者形成一种良性竞合关系。;;大兴区域概况;提到大兴区域，大家想到的是……;2017年大兴区生产总值644.3亿元，同比增长7.1%，高于全市平均水平0.4个百分点，增速居全市第九位，总量居全市第十一位。 大兴区社会消费品零售总额413.7亿元，同比增长7.1%；居民人均可支配收入为39862元，同比增长8.6%。 大兴区第三产业比重占59.7%,经济贡献率88.2%。;随着雄安新区建设和京津冀一体化进程的推进，北京市战略规划（2016-2035）发展侧重向东南延伸。 大兴区成为连接首都中心区和雄安新区的枢纽，并自身定位于首都国际交往新门户，首都新机场也将于2019年9月30日投入运营。 大兴重点打造三城建设，承接高新技术产业、现代制造业和现代农业产业功能。 ;项目位于大型区域核心区域，距市中心13公里，距离未来新机场40分钟车程； 东邻京开高速，距离四号线黄村西大街站900米，周边公交站点密集，轨道交通和机动车可达性较好，已规划新机场磁各庄站,届时形成“五纵两横一联络”综合交通主干路网，全面提升商圈可覆盖半径。 ;项目周边5km住宅密集，总建面3093万㎡，楼盘167个，集中在京沪线和京开苏之间，沿地铁分布，集中在项目西北部三角地带。项目1km范围内住宅年代多为2005年以前，较为久远；价格以3-5万为主；新增住宅少，城区区域老化，面临较大的城市更新压力。;大兴区优质商业在北京市内排名第五，商圈主要围绕地铁分布。整个区域产业发展迅速，居民和产业就业人口集聚，区域商业亟待满足消费升级需求。;区域商业主要集中在地铁沿线，现已开业商业购物中心3个，百货3个，未来还将有凯德、万科等项目入市，从商业体量规模上看，大体量项目分布在西红门和天宫院商圈，0-5km以小体量供应为主。;通过竞品项目辐射客???居住地热力图可见，宜家荟聚辐射居住地范围最广，几乎辐射至全市范围；龙湖时代天街在大兴新老城区辐射力度强；本项目辐射范围在主要分布在项目周边； 相比起宜家荟聚和龙湖时代天街，本项目目前客流较小，客流提升任务较重。;区域吸附力最强的项目，拥有宜家家居等超人气主力店及丰富的快时尚品牌，体量巨大，业态齐全，具有全城辐射力，拥有世界最大的停车场，车位6652个;布局大兴新城，是六环外体量最大的商业项目，定位家庭，拥有大面积儿童和餐饮区域，满足周边生活需要，周边住宅配套量大，政府规划多，对周边区域辐射力强;18;19;路网及轨道交通发达，区域交通条件优越;项目周边为区政府所在地，住宅小区密集，教育等配套资源丰富。新进商业项目多分布在4号线地铁沿线 ;22;23;24;25;王府井百货2017年销售57001万元，同比2016年下降2.68%； 新华影院地处在北京地区影院票房排名82位，属于中等。;;;;目前项目步行10分钟可达范围人口5.7万人，骑行15分钟18.5万人，公交15分钟59万人；项目0-3km人口65.34万，5km内总人口83.65万，驾车30分钟内人口达250万。0-5km内，住宅人口达63.7万，占比达到76.2%；写字楼办公人口和大学生分别为16.6万和3.3万。 ;在到访客群中，休闲娱乐地集中在大兴区，5km内占比达到45.59%，消费外溢较低，并且被区域内几个竞品项目分流。;项目步行客流顶峰达9000人次/时，车行客流达52000人次/时，总体客流车流量较大，未来项目客流潜力较大。受京开高速影响，车行客流人次明显高于步行客流人次。;区域消费者男性高于平均水平，相比竞品，火神庙消费者年龄段偏大。 火神庙项目客群消费潜力有待进一步挖掘，客群忠诚度明显偏低，应增加目的性消费，吸引消费者到访。 ;消费偏好:零售及儿童;注重生活品质，但也衷于欢闹氛围浓重、强社交的生活餐饮市集空间 区域内近半数消费者在外用餐频率高，注重环境及口味，应适当引入环境好、味道佳的大众人气餐厅及精致咖啡厅;;区域内荟聚零售占比高，在服装和家居生活方面优势明显；天街餐饮、娱乐、儿童占比较高，在化妆品和数码电器有较高的表现，且综合服务占比较高；;;;;我们的消费者是……;;;;我们为北京南城提供一个什么样的春风里;暖心·生活家;回归生活本源，为消费者提供品质化、丰富多元的生活方式， 满足他们购物、餐饮、娱乐等一系列需求;强调消费者与自然的互动和接触，为消费者提供一个丰富体验的场所;通过建筑空间、品牌组合、营销活动，提升消费品位，带动区域消费升级;通