某集团地下商业项目策划全案.pptx

;市场研究篇;;本次调研商圈范围; 中央大街商圈主要物业;;中央大街商圈租金价格及租赁状况; 索菲亚商圈主要商业物业;商业名称;消费者随机调查小结;５、他们喜欢以上所选消费场所的原因除了受其商品组合的吸引外,还具有这样共同的特征：交通方便、人气较旺、环境怡人、中档消费等； ６、被访者对这两个地方的将来的地下商业发展都持一种谨慎认可的态度，大多数的人表示可能或一定会去。中央大街和索菲亚两个地方相比较而言，前者在消费者心目中更占优势； ７、被访者到中央大街和索菲亚教堂周边消费额度在101-200元的占多数，值得注意的是在201-300元的消费额度区间，后者要高于前者，说明索菲亚周边商业的消费档次和经营商品的品种及数量上要高于中央大街； ８、被访问者对中央大街较为偏向的业种主要有服装服饰、餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、礼品、动漫饰品、古玩 艺术品以及休闲娱乐等。对索菲亚较为偏向的业种主要有装服饰、古玩 艺术品、餐饮、化妆品 珠宝首饰、箱包、礼品、动漫饰品和以及休闲娱乐等。 ;经营商户调查小结;５、经营者普遍关注新开商场地段、周边的商业气氛、租金水平，另外还有未来发展潜力和经营管理也是较为看重的； ６、大多数被访商户对中央大街和索菲亚教堂地下项目持谨慎看好态度，相比较而言，前者在商户心目中比后者更占优势。 ７、有73%的商户对独立门面感兴趣，商场内开敞档口也占了27%的比例； ８、中央大街被调查商户还以经营服装、鞋帽、箱包、化妆品、动漫饰品、美食城以及特色餐饮为主。索菲亚以经营服装、鞋帽、箱包、动漫饰品、美食城以及特色餐饮为主。 ;市场定位篇;　　项目位于哈尔滨市道里区核心商圈最具商业价值的中央大街北端，靠近市旅游风景区——防洪纪念塔和太阳岛的位置。项目周边商业气氛浓厚，人流高度密集。商场、百货林立，如万达、百盛、沃尔玛、苏宁、中央商城、KFC、麦当劳等都汇聚于此。项目商业建筑面积共计14894平方米，其中停车场部分建筑面积约为2537．87平方米。项目两个主入口位于中央大街与友谊路交汇处，是人流由中央大街过往防洪纪念塔和太阳岛最便捷的地下通道；在项目友谊路方向的区域有两个建筑物外露的次出入口和车辆进出入口，另外一出入口与中央大街相邻的环球动力商城物业（目前苏宁电器正在筹备中）地下相连；在项目另一主入口通向的区域内，分别有六个次出入口，三个位于靠近万达广场的一边，其中一个出入口与万达地下商业（目前经营商家为申格体育）相连，另外两个在靠近防洪纪念塔的地方两侧各一个，还有一个在此区域的尽头与凯莱酒店的地下停车场（目前此物业空置，没有开发利用）相连。;　　索菲亚地下商业项目处于索菲亚教堂地下位置，兆麟街与透笼街交汇处，索菲亚地下广场商业部分的建筑面积为7319平方米，停车场部分的建筑面积为4308平方米，总建筑面积为11218平方米。项目地上部分属于建筑博物馆物业（目前空置），项目分八个出入口，其中两个主入口位于索菲亚教堂广场，紧邻人车流较为密集的兆麟街，与联升地下相连，另外两个次出入口位于博物馆一层位置，再一个出口通往项目错层停车场的位置。 　　项目四周临街，车来车往，人群熙攘，周边的商业集中了如哈一百、金太阳、华联、世纪联华、燕莎、联升地下广场、时尚地下等大中型百货、（地下）商场，经营业态基本都以百货、服装、服饰为主，经营档次以中档为主。;市场定位篇;市场定位篇; 1、项目地处中央大街地下，无论从建筑规模还是硬件设施上都无法达到以上定位要求。 ２、此定位有可能与地上万达购物广场形成部分业态重合，造成恶性竞争，最终导致两败俱伤。;市场定位篇;结论：种类上无法满足项目规模需求的商品和商铺面积要求较大的专业型商业街不适合本项目的商业街定位。;市场定位篇;结论：以消费者特征为细分对象，某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体 等的主题型概念特色商业定位适合本项目。;　根据开发公司企业目标战略，参考我们对项目前期所做的市场调研，并结合我司多年的商业项目操作经验，提供以下项目定位方案：;中央大街定位方案A　　 经营主题：80后街／流行驿站;说明： 　　　　根据商品类别以及其经营面积的大小不同，将项目整体规划为几个不同类别分区：服装区、皮具区、精品区、数码区、美食区、休闲区等。 　　　　服装区、皮具区——中央大街由南向北通过的右侧第一主入口至友谊路方向的区域（如上图所示）。在综合考虑商铺使用率最大化和消费者购物舒适度的情况下，将主通道规划为5米，辅通道规划为3米。此区域主力面积以25-30平方米居多。在商场的基本功能够满足消费者需求的前提下，我们将原有洗手间的位置及大小进行改动，减少原停车场实用面积约900平方米，增加其商业经营面积约610平方米。 　　　　精品区、数码区、美食区、休闲区——指第二个主入口至防洪纪念塔方向的区域（如上