某项目整体策划运营思路报告.pptx

盐城创世纪项目 整体策划运营思路报告;本次提案思路;宏观市场;重点政策浏览;1、从紧的货币政策 15%：存款类金融机构人民币存款准备金率； 7.83%：5年以上中长期商业贷款年利率； 未来加息依然存在可能性。 2、第二套住房贷款细则 40%：首付提高至40% 1.1倍：贷款利率为基准利率的1.1倍 3、盐城契税 1.44倍：销售单价高于所在片销售均价1.44倍房源 不享受契税优惠。 4、物价局核价 目前盐城物价局仅针对普通多层商品房实行指导价，未来不排除该政策会波及所有商品房范围。 5、未来政策的不确定性;关于盐城地产市场;数据来源：同步地产（Top）市场研究中心及盐城房产网 注：以上数据截止于2008年2月20日，不包含未开盘入网项目。;市场总体判断;关于供求：市场竞争激烈、期房待销量不断增大； 关于楼盘：楼盘整体素质上升但同质化现象严重； 关于住宅：90㎡—120㎡二房半、三房户型比较受欢迎； 关于商业：近几年盐城大量的商业项目上市，体量相对较大 ，租赁价格较低， 市场投资信心不足。 关于客户：消费者逐渐成熟，消费回归理性； 市场同质化严重，建筑无特点、园林无新意、户型少创新； 普遍小区物业管理与小区品质不配套；;市场总体表现预测;购房成本加大，购房计划推迟 上百万供应量，加大楼市风险 大盘林立，竞争激烈 楼市竞争转入品质、服务等深层次竞争层面;地块分析;1、项目地理位置 地块位于盐城市西南片区，盐城世纪大道路南，神龙汽车站对面。 2、主要指标 地块面积：53614 容积率：1.58 建筑密度：21.9% 绿地率：55% 3、地块四至 北：世纪大道 南：河道 西：河道 东：河道;交通条件;快速干道 世纪大道连接宁靖盐高速与城市各片区，特别是城南新城区；;景观资源;1、地块三面环水，造就原生态自然水景，为后期景观打造提供得天独厚的优势； 2、世纪大道作为盐城景观大道，近50米政府形象景观带，为项目先天景观环境锦上添花；;生活配套;地块周边基本无商业配套，需依靠西环路沿线、解放南路沿线配套；;潜在客源;政府官员 周边企业中高管理者 装饰城经营户 高品质生活追求者;地块SWOT分析;优势;劣势;机会;威胁;有这样一群人;他们都不缺房住 他们挑剔 他们低调、内敛 他们拥有财富，但不愿过分彰显 他们拥有极高社会地位和极其丰富的社会资源 他们都有各自成功的故事 他们懂得生活，更愿意享受生活 他们生活在这个城市的最上层，至少有这种意识;他们是;客户DNA解构;或为事业有成之人，或其事业正处于快速上升期 极高且稳定的收入带来极强的还款能力和抗风险力 ;性格特点：儒雅、低调;消费特征：理性，但爱面子;1、满巢家庭结构，家庭化的生活状态，极为注重社会关系。 2、受过良好的文化教育，家资殷实，对生活质量有很高要求。 3、对公共交通的依赖性很弱，多有自备的交通工具。 4、希望生活配套完善，但并不是非要便利到家。 5、有相对自由的工作时间，事业上具有很强上升力。 6、属城市上层名流群，对生活满怀热情，渴望自然、有特点的生活。 7、有习惯性的信息渠道，且有自己的生活观点，需要深度沟通。;区域分布：全城分布;客户特征关键词;内敛、低调、儒雅 包容、自信、淡泊 精神、品位、服务;为这样一群人 提供什么样的产品？;内敛的客户：需要深度沟通;中国传统文化，渐行渐远？ 抑或，渐行渐近？;将中国传统文化与现代居住理念相融合 将中国传统文化与现代景观表现相融合;现代中式私家府邸 将中国传统元素与现代居住理念有效融合，通过传统中国元素的点缀，借助现代表现手法，传达一种传统与现代融合的居住生活。;产品形象定位;内敛而峥嵘的现代简约中式;简约中国元素具象表达;中国红、孔孟老庄 书法、屏风、茶 古树、水印、竹……;四大角度 优化一期产品;显赫的外表 超炫的景观 超大的观景面 物业服务;显赫的外立面;立面上，建议辅以沉稳色彩和中式元素，加以点缀、勾勒。;;超炫的景观;将中国传统文化的具象元素与地块实际相结合，打造耳目一新、足以触动客户某根神经的超级景观;苏轼说：宁可食无肉，不可居无竹。 习惯了红地毯，总怀念记忆里的青石板。 亲水而居，多少人梦寐以求。;超大观景面;物业服务;1、引进品牌物业服务公司，诸如金陵饭店，实现五星级酒店服务； 2、物业服务全程介入，从销售伊始，进驻售楼处，到客户入住； 3、聘请专业级中式管家，真实再现中国传统尊荣级享受。;二期产品建议;原则 1、建筑风格与一期保持统一 2、寻找客户需求与90/70政策之间的平衡点;高层Townhouse ＋;三房两厅两卫+入户花园，面积约：150㎡;五房两厅三卫+入户花园，面积约：20