房地产双学位课件.pptx

房地产投资;内容提要;第一节 房地产投资的一般原理; 房地产投资的概念;房地产投资的过程与类型;（二）房地产投资类型 1、根据房地产投资形式分类 （1）直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括开发投资和置业投资。 a、开发投资——投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程，建成房地产产品，然后再房地产市场销售或出租，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资，实现开发商收益目标的投资活动。 b、房地产置业投资——投资者购置物业或房地产开发建成后持有物业，满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。 （2）间接投资 指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 ;2、根据房地产投资用途分类 （1）地产投资 利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。 （2）住宅投资 （3）商业房地产投资 （4）工业房地产投资 ;3、根据房地产经营方式分类 （1）出售型房地产投资 以预售或开发完成后出售的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，达到盈利的目的。 （2）出租型房地产项目投资 以预租或开发完成后出租的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，达到盈利的目的。 （3）混合型房地产项目投资 ;房地产区位论;　　第二环是过渡区，是中心商务区的外围地区，是衰败了的居住区。过去，这里主要居住的是城市中比较富裕或有一定权威的家庭，由于商业、工业等设施的侵入，降低了这类家庭在此居住的愿望而向外搬迁，这里就逐渐成为贫民窟或一些较低档的商业服务设施基地，如仓库、典当行、二手店商店、简便的旅馆或饭店等。这个地区也就成为城市中贫困、堕落、犯罪等状况最严重的地区。 　　第三环是工人居住区，主要是由产业工人（蓝领工人）和低收入的白领工人居住的集合式楼房、单户住宅或较便宜的公寓组成，这些住户主要是从过渡区中迁移而来，以使他们能够较容易地接近不断外迁的就业地点。 ;　第四环是???好住宅区，这里主要居住的是中产阶级，他们通常是小商业主、专业人员、管理人员和政府工作人员等，有独门独院的住宅和高级公寓和旅馆等，以公寓住宅为主。 　　第五环是通勤区，主要是一些富裕的、高质量的居住区，上层社会和中上层社会的郊外住宅坐落在这里，还有一些小型的卫星城，居住在这里的人大多在中心商务区中心，上下班往返于两地之间。20世纪60年代以后，在这一区内居住的中产阶级大量上升。 　　这一理论特别关键的一点是，这些环并不是固定的和静止的，在正常的城市增长的条件下，每一个环通过向外面一个环的侵入而扩展自己的范围，从而揭示了城市扩张的内在机制和过程。 ;（二）多核心理论 由麦肯齐（R.D.Mckerzie）于1933年提出，1945年经过哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）进一步发展而成。为大城市不是围绕单一核心发展起来的，而是围绕几个核心形成中心商业区、批发商业和轻工业区、重工业区、住宅区和近郊区，以及相对独立的卫星城镇等各种功能中心，并由它们共同组成城市地域。 ;（三）扇形理论 是H·霍伊特于1939年提出的理论。他根据美国64个中小城市住房租金分布状况的统计资料，又对纽约、芝加哥、底特律、华盛顿等几个大城市的居住状况进行调查，发现城市住宅的分布有9种倾向。在这9种倾向的综合作用下，城市就整体而言是圆形的，城市的核心只有一个，交通线路由市中心向外作放射状分布，随着城市人口的增加，城市将沿交通线路向外扩大，同一使用方式的土地从市中心附近开始逐渐向周围移动，由轴状延伸而形成整体的扇形。也就是说，对于任何的土地使用均是从市中心区既有的同类土地使用的基础上，由内向外扩展，并继续留在同一扇形范围内。 ;（四）中心商务区的土地理论 在CBD内部土地结构研究方面，墨菲、万斯和爱泼斯坦（Epstein）认为，由于不同土地区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，是造成CBD中商务活动空间分布不同的主要原因。并把CBD的土地利用空间结构分为四个圈层： （1）以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区； （2）以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区； （3）以办公为主的区域； （4）需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。;资本资产定价模型;（2）主要思想 假设条件：CAPM（capital asset pricing model）是建立在马科威茨模型基础上的，马科威茨模型的假设自然包含在其中： 1、投资者希望财富越多愈好。 　　 2、投资者能事先知道投资收益率的概率分布为正