商业街价格调整方案.pptx

·滨河风情 价格调整方案;PART1 项目当前营销难点分析 ;PART2 项目重新定位 ;项目重新定位 ;当前项目最大的问题是： 项目表价虚高，客户对价格抗性大！;PART1 定价解析与依据 ;和泓·梅溪四季商业盘客分析表;小结：产品价格与客户接受价格存在较大差距，价格偏高。 项目组销售团队在接待客户过程中分析： 1、对项目商铺产品有意向客户普遍认为价格过高，洽谈至价格层面未能最终逼定客户； 2、大部分客户在接触到商铺销售价格后，并未表现出愿意再次洽谈的意向，客户流失严重； 3、小部分意向客户要求看过现场之后，对项目商铺产品产生较大心理落差，导致客户流失。 ;;; 项目附近租金价格低，租金基本在30~100元·月，且社区商业的租金涨幅不高（3年增长5%左右），回本年限在15年左右，客户对回报预期差别比较大。 按照一楼成交价30000每平米，当前项目附近平均租金水平80元·月换算 80*12*31=29760 在80元·月的租金水平下，除去项目本身的开发时间和商铺前期的培育期，投资客靠租金回收成本还需31年，在投资与回报权衡下，客户看不到项目产品投资的预期收益和价值，选择放弃了投资。 ;二、租金回报分析;竞品价格对比;竞品价格对比;竞品价格对比; ;项目街铺困局;新港地产的任务：协助和泓实现街铺快速稳妥销售！ 2014年下阶段销售目标：5000万;当前项目最大的问题是： 项目抗性大，客户来访量严重不足！;;▲ 财富阶层（100-500万以上） ▲ 有从商以及租售商铺经验 ▲ 了解长沙商铺市场 ▲ 熟悉长沙梅溪湖板块及麓谷板块 ▲ 有商户资源 （非必要特征）;解决方案;营销策略与思路;5大管道，定向传播 策略解释：将有限的推广费用集中在最能产生影响的媒体上，做到精准投放全面覆盖。;PART3 项目包装策略 ;南段商铺包装;南段商铺包装;现场包装策略：高差问题;南面楼梯解决方案;商业停车配套问题的解决建议;南段商铺包装;独栋空间建议;独栋空间改造; ;六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 （一）项目卖点挖掘（项目核心价值分析） 1.和泓品牌：和泓品牌具有的号召力和公信力 2.梅溪湖新城造城计划：梅溪湖，长沙未来城市新中心 3.政府规划力度：600亿打造梅溪湖新城的战略规划 4.梅溪湖第一条滨河亲水休闲食尚商业街：紧靠游艇基地，集休闲、美食、购物于一体 5.“5年升值计划”：“城市化”和“地铁效应”掀起投资热浪 6.经营创造价值：新港地产国内知名专业商业经营管理公司，确保未来收益稳定;（二）客户投资抗性分析及应对策略 1．客户投资抗性分析 业态无法如预期规划，很难经营成功 租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平 现有商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清 周边新增商业会对项目构成极大威胁 目前租金水平较低，售价租金比明显偏高 ;2．应对策略： 提前确定重大经营管理措施，增强商家及投资者信心 在正式集中销售之前，确定主力意向商家，并签订意向合作书，以增强投资客户信心 对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、10年后的租金水平 寻找国内可参考商业样板项目，分析其租金增长速度，让投资者看到预期投资收益率 进行返租销售及设立创业基金，降低投资门槛,培育自营客户购买 增设滨河休闲商业休闲设施，打造南段滨河休闲商业示范街，提升项目商业氛围，给客户增强信心。;七、总体促销策略 1、针对不同类型投资者设计合适的促消活动，有的放矢直目标，促成销售。 【投资客】“后出租屋时代的投资创富策略”主题讲座 l? 针对本地周边投资客，从其投资特点出发进行说服 【自营】“买铺创业，加盟连锁”创业论坛。 l?针对自营用途的商铺购买者，联合连锁商家、创业者进行大型活动，吸引大量创业者 l? 设立一定金额的创业基金，以资助创业投资者，促进自营客户介入 2、围绕“滨河风情商业街”举办系列客户互动参与性强的现场促销活动，强化本商业街的核心价值 ;PART3 营销计划;8.31;第一重：重点客户拓展;;;;打破冰点　强势攻坚;项目推广费用预算：135万;本项目商业破冰意义;感谢聆听 Thank you for listening;谢 谢