国信馨园营销策略整合报告.pptx

;目录;第一部分  我们面临的宏观市场形势;11月份经济数据解读：经济活跃程度进一步降低;央行决定，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，降息后一年期存款利率为2.25%。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 创造1996年以来最低利率水平。;关于促进房地产市场健康发展的若干意见;国家发展改革委副主任张茅24日向全国人大常委会报告中说：房地产市场动荡可能引发一些负面影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。;房价下跌与政策利好的累积效应初步显现 除重庆外，各重点城市月成交量稳步上扬;11月份武汉市住宅市场新增套数8408套，下降17.37%，存量房源累积突破14万套；成交套数5346套，上涨58.4%，降息累积效应及年前降价促销刺激部分成交放量；成交均价4961.96元/㎡，下降2.35%，连续6月下滑，价格已进入下降通道。 ;板块动态;营销动态;趋势展望;武汉11月新开项目(11.20—12.20）;随着金九银十开盘浪潮的逝去，11月武汉新盘市场推盘量出现明显萎缩，典型个案逐渐发力，推动本月成交量持续高位运行。 武昌依然是新盘主战场，本月共有13个项目上市，占全市推盘总量的65.8%，且销售强劲，开盘成交率高达39.24% 。 汉口、汉阳成交乏力，后劲不足。;成交量高位运行，折后均价加速下跌;优惠折扣吸引力减弱; 11月武汉新盘开盘折后均价：2350—8300元/㎡区间，主力区间在4300－5800元/㎡，主力区间内项目的成交量明显强于其它区间。中心城区项目成为成交主力，尤其是新长江地产旗下四个项目，在价格大幅低开的同时，成交放量上扬。 ;11月成交户型比例中，1房、3房的比例明显上升，2房的成交比例出现下跌，但继续主导市场。 11月成交面积比例中，90㎡以上户型占比有所下降，90—120㎡户型的需求明显增加。;全市供求关系呈现明显的缓和迹象，在武昌区域表现尤其明显。 而汉阳处于恶化状态，汉口基本持平。;11月武昌新开项目折后均价5396元/㎡ ，环比10月上涨681元/㎡，涨幅为14%。 汉口新开项目折后均价4163元/㎡ ，环比10月下跌753元/㎡，跌幅为15%。 汉阳新开项目折后均价5800元/㎡ ，环比10月上涨1660元/㎡，涨幅为40%。;宏观市场启示;第二部分：项目现状及优点分析;现状一：现房销售在动荡的市场中具有较大的市场竞争力;占地面积:34262.50㎡ 总建筑面积:66346.80㎡ 1栋8层多层、6栋11层小高层 、3栋18层高层；其中拆迁还建4栋，包阔2栋11层高层、2栋18层高层。 总户数:805户，可售房源430套 全部规划为100㎡以下的2房，同时设计了可组合的119.33㎡三房户型。 房源结构：;现状二：目前销售遇到瓶颈，这是本项目需要解决的主要问题（我们将在后面重点探讨）;;我们的优点有哪些;优点≠卖点 我们的卖点？;第三部分：项目面临的问题及解决问题的方法; 目前销售遇到瓶颈，是本项目现阶段的最现实的问题;问题出在哪里？;虽有户型全部位于93平米以下，正是当前市场最热销的面积段。;面积：60.49㎡/分布于7#楼/均价5854元/㎡/总价34.79～35.89万/;面积：62.2㎡/分布于2、3#楼/均价5914元/㎡/总价35.5～37.93万/;面积：38.09㎡/分布于5、6#楼/均价6607元/㎡/总价24.45～25.76万/;面积：82.42㎡/分布于7#楼/均价5971元/㎡/总价47.89～50.85万/;面积：90.08㎡/分布于7#楼/均价5678元/㎡/总价50.23～51.87万/;面积：68.81㎡/分布于2、3#楼/均价5972元/㎡/总价39.49～42.36万/;面积：92.92㎡/分布于2、3#楼/均价5767元/㎡/总价51.94～57.41万/;面积：81.24㎡/分布于5、6#楼/均价6010元/㎡/总价46.22～51.62万/;面积：89.33㎡/分布于8#楼/均价6185元/㎡/总价52.29～58.14万/;面积：90.9㎡/分布于8#楼/均价6286元/㎡/总价53.77～60.39万/;面积：81.99㎡/分布于8#楼/均价6286元/㎡/总价47.78～53.93万/;户型面积控制较好，某些户型确实存在设计缺陷，不利于销售。;资源集中的户型去化较好，7#楼整体景观资源欠缺，去化较慢，后期需要做价格调整;B3、A5、A7、A8后期建议做价格调整;B3、A7、A8在价格调整的同时需要加强销售抗性说辞与推销力度;滞销的5#、6#楼后期需要调整其户型均价; B3、A5户型分开销售还是合并销售？;本项目是典型的符合首次置业需求的楼