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政府应垄断土地一级市场 政府应垄断土地一级市场 准地价不标准，行政协议方式出让土地不公平、不规范。 因此，克服弊端的要点是建立土地供应和配置的两级市场，即政府作为土地所有者，控制和专营土地一级（出让）市场；同时作为土地的管理者，开放并监管土地二级（流通）市场。控制和专 营土地一级市场的要点在于：将通过市场实现的土地收益收归国当前一些大城市中房价暴涨规划等部门制定出规划与规范，家所有。至于一级市场的出让地及开发商圈地的现象屡见不鲜，控制各类土地实物总量；另一方价，无需人为制定，而是通过招标我认为问题可能出在现行土地的面，政府作为城市土地的所有者，和拍卖的途径由市场决定。政府供应方式上。对城市土地供应方要通过土地出让、出租，将土地利制定标准地价或公示地价，只是式的评估可能需要一部专著来论用中必将产生的超过社会平均利为土地使用者和土地二级（流通）述，但对其优劣的判断则相应简润的余额（土地收益），以地价形市场提供指导价格以及相关税费单，比如，香港特区政府的财政收式客观地反映出来并收归国有。的起征价格。 入据说有４０％来自土地收益，而由此可见，政府在城市土地上的二、设立土地一级市场的要 内地很多特大城市包括北京市在管理者与所有者的双重身份，使点 内，其年度土地收益占财政收入其职能也相应具有行政和经济的设立土地一级（出让）市场是的比重可能不足５％，孰优孰劣显双重属性。然而，正是由于这后一开放土地二级（流通）市场的前而易见。问题不在于香港人比内种属性长期以来被人忽视，使政提，其核心是将土地的初始出让地人有钱，区别在于城市土地供府习惯于由行政部门用行政的方业务及其收益统一划归政府，按应方式不同，在于土地一级市场式行使土地职能。典型的例子是市场规范专营和享有。现在一些的成熟程度和政府对其垄断的程目前土地管理中通行的以标准地城市虽设有政府专营的土地一级度不同。我认为，在市场经济条件价（出让金）和行政协议方式出让市场，却又允许企业和个人以土下，如果政府不从设立、控制、垄土地，其后果是，用人为定价取代地储备的名义，未经拍卖或招标断土地一级市场并进行规范的市客观市价会形成大量的“隐型地竞价圈占经营土地。事实上这并场调节人手，仅靠人为控制土地租”，而通过行政协议方式转让又不成其为土地一级市场，而只是实物供给总量，人为调控地价政将使这些本应属于土地所有者的挂着一级市场招牌的不规范的二策等行政手段调控土地供需，显“隐型地租”流失。因此，不管政府级流通市场。政府对土地一级（出然难以达到优化土地配置的作出台多少富有“含金量”的土地利让）市场的控制和专营，我认为有用。只有在政府真正牢牢把握住用政策，投入了多少配套资金，将三个要点： 城市土地一级市场的权柄以后，始终只有公益投资的义务，享受１．政府通过垄断土地一级市财政收入才会更多地来源于城市不到回收投资及收益的权利。另场，掌握对土地实物总量供应的的土地收益，城市建设和拓展才一方面，当政府忽略对城市土地绝对控制，特别是刚化对土地增不仅仅是花钱的大户，也将是财的统管和垄断，当“隐型地租”可量的控制并强化相应的控制手政收入的源泉。 以合法地不归国家所有时，大规段，加强对存量土地的调控和闲一、土地两级市场与政府的模的无序圈地、炒作、“寻租”等现置土地的监管。严禁任＃－Ｉ未经土双重身份 象必然兴起。一旦形成恶性循环，地一级市场拍卖或招标竞价的土城市土地作为一种不可再生不仅导致国家土地收益的流失，地加价转让或出售（政府回购除 资源具有商品属性的特点，从客而且使政府对土地供应的总量失外）。 观上要求政府统筹土地资源的供去控制，往往政府的土地投入越２．城市土地的配套、储备必应，对城市土地的需求配置实行大，其对土地供应的调控能力就须由政府垄断和专营。为满足规总量控制。即：政府作为城市土地越弱，土地市场的炒作就越凶。症划的要求，往往需要对土地进行 的管理者，要通过其计划、土地、结就在于作为市场度量基准的标 （下转３６页） ２．占有稀缺的自然资源，天 然植被覆盖完好，空气新鲜，环境优美，居住宜人。虽远离市区，但交通便利。 ３．土地便宜，可大幅度降低造价。在当今的住宅成本中，土地几乎占４０％一５０％，土地开发成本降低了，房价自然也就降低了，余下的钱可买一辆汽车，有房有车，有山有水，生活的追求也不过如此。 ４．有条件建设别墅式住宅，可大大提高居住水平。著名科学家钱学森指出，如果说现代高度集中的工作和生活要求高楼大厦，那么，更应强调楼群参差有致，园林绿地，使人与自然和谐 ５．一些居民迁到山上，可改善城市生态环境和城市交通状况。在国外，富人居住在近郊山上，早已成为时尚。一方面，这与城市基础设施建