房地产财务分析与资产有效利用.pptx

房地产企业财务报表分析与资产有效利用 谢贵荣 博士中央财经大学会计学院清华大学继续教育学院特聘教授 国资委职业经理人认证中心特聘培训师 谢贵荣:经济学博士,硕士生导师。曾先后在税务局、会计师事务所、管理咨询公司从事税务检查、财务审计、资产评估、管理咨询等工作。1993年—1998年先后考取注册会计师、地产估价师、律师、资产评估师、注册税务师、注册会计师证券期货相关业务资格，现在中央财经大学从事《财务管理》、《财务诊断》、《个人理财》等教学科研工作任中央财经大学财务与会计研究中心财务管理副主任，中央党校.北京大学.清华大学.上海交通大学.华北电力大学MBA中心等著名高校工商管理客座教授。著《跨国公司并购境内上市公司绩效研究》、编著《财务诊断》、《会计报表阅读技巧》、《财务管理运作实务》、《资本运营的奥秘》、《出口货物退免税操作实务》、参编《新税法总览总释》,CFO必读等，发表学术论文数十篇。近十年来为国内数百家企业做内训。主讲：《非财务人员财务管理》.《资金管理》 .《房地产企业财务报表分析》.《借款企业财务分析与风险防范》等。第一部分 理财新思维第二部分 报表分析新思路“无财作力，少有斗智，既饶争时” ——司马迁《史记.货殖列传》 卷一百二十九、/view/42722.htm列传第六十九 “没钱靠体力，钱少靠智力，钱多靠时机” 公司理财拆东墙，补西墙，墙墙不倒；借新债，还旧债，债债不还； 低头向钱看抬头向前看只有向钱看才能向前看房地产行业的财务管理特点投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长; 资金的运用集中，对金融依赖性强，占用资金严重; 牵涉部门面广，项目涉及地域较大，开发运作程序复杂;主营范围单一，经营销售方式简单，付款结算方式固定; 交纳费用项目繁多，成本利润率较高，对销售价格影响较大； 房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。 因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。 房地产开发公司 房地产开发公司网络化组织建筑公司 设计公司 销售公司 物业公司财务公司 第一部分 理财新思维科学理财,和谐发财你不理财,财不理你三个中心三本当家三个转变三反理财唱三支歌 三个中心企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心 如何把握企业管理? 管理，就是管和理的有机统一。 管是管理的基础，理是管理的飞跃。 管侧重于控制，理侧重于疏导。制度+人情管人：管住用活静态管物管物：动态管理资本理念+模式理事：做正确的事正确的做事流程+方法 小 结企之管，重中重，门类多，各不同。管理者，务谨慎，莫照搬，重实用。千里行，始足下，楼万丈，起平地。企之管，同此理，先基础，后深层。多方法，少教条，学原则，练内功。 企兴衰，事非轻，大与小，皆巨轮。船航海，靠舵手，齐努力，破浪行！为管者，责任重，不学习，咋成功？?企战略，重经营，对市场，要适应；析环境，要客观，集信息，刨深层；对机会，要把握，把握住，方成功。 “管理是一种实践,其本质不在于’知’而在于’行’;其验证不在于逻辑,而在于成果;其唯一权威就是成就.” --------彼 得 · 德 鲁 克 三个中心企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心 财务管理 1、财务管理是一种价值管理和其他管理相比，财务管理侧重于资金管理—资金筹集、资金使用、收益的管理，讲究的是“聚财、用财、生财”之道。 2、财务管理是一种综合管理和其他部门管理相比，财务管理是一种综合管理。在管理上体现在人、财、物的每一方面，在经营上体现在进、销、存的每一环节。 资金运动的过程经营活动筹资活动投资活动分配活动筹集货币资金购 地盖房销售收入与再分配设计循环周转返回集团公司内审部财务部成本控制中心北京大区产品研发品牌管理工程总监营销推广项目公司装修公司设计公司广告公司物业公司财务部审算员工程部 集团化房地产企业的组织架构 房地产企业财务管理机构的设置原则 垂直领导 统一管理 逐级监控 独立核算 财务管理机构的设置原则 垂直领导 ——垂直的人事管理体系； 统一管理——统一的财务管理制度和会计核算制度 逐级监督——在行政上接受总部财务中心和分部总经理双重管理;在业务上接受上级监控 独立核算——独立的法人主体；具体实施细则和补充规定 理财原则 　 优化资源配置， 盘活存量资产， 用好增量资产， 整合优质资产， 处置不良资产.房地产企业的财务管理拿地前的财务管理（事前管理）开工中的财务管理（事中管理）竣工前的财务管理（事后管理）房地产企业的财务管理土地的获取方式：招、拍、挂营销