某酒店公寓项目市场研究及定位.pptx

;一 宏观区域背景 二 中观环境分析 三 项目分析研讨 ◆什么产品 ◆卖给谁 ◆怎么卖;一 宏观区域背景;融入上海 面向世界 服务江苏;项目周遭;二 中观环境分析;花桥经济与人口状况;花桥经济与人口状况;花桥土地状况;共七宗地块;大上海国际商贸中心;1）基本资料 项目地址：曹安路5999号 开发商：江苏金卫发展有限公司 总建规模：100万㎡ 占地面积: 53万㎡ 绿化率：37.1% 物业类型:商铺 规划：规划为4期开发，无明显业态划分，一期为4层的大型汽配商铺，共576户 层高：一二层5.4米，???四层4.8米 开盘时间：2004.10.1 面积范围： 45.23-93㎡； 单价范围：一层20000元/㎡，二层16000元/㎡，三层10000元/㎡四层8000元/㎡ 客源：全国各汽车配件经销商、上海人。 卖点提炼：国际级的汽车产业及配套中心，需求市场大，产品区位好。 2）浅析 回报：采用包租的模式，前三年的收益率如下：第一年7%，第二年8%，第三年9%。;1) 基本资料 项目地址： 312国道以南，同三国道以东、沪宁高速以北 开发商：昆山中置房产投资有限公司 总建规模：240000㎡ 占地面积：120060㎡ 物业类型: 多层、商铺、小高层 规划业态：本地块为商住两用地块，分为商务办公服务区、商品交易展示区、酒店休闲娱乐区和生活服务区。一期规划为700间商铺，300套住宅。共有六层，其中一二层为商铺，三到六楼为住宅，是以五金电器、汽配为主，集商贸、办公、休闲、娱乐、居住为一体的大型商贸城。 层高：一层二层均为4.6米 去化： 1楼临街商铺已售完，内部也仅剩几套，二楼还剩几套大面积商铺。 面积范围： 44.79-100㎡（商铺） 单价均价：住宅3500元/㎡，商铺 15000元/㎡ 优惠度：一次性付款可优惠至98折;案 名;名称;名称;周边办公市场-亚太广场;周边住宅市场-青春雅居;周边住宅市场-城市空间;该项目位于绿地21城S地块，项目现一期施工状态，一期开发5栋，其中高层2栋（16F）,小高层2栋（11F）,多层1栋（5F）；1、2号楼开发为北约户型，楼梯间挑高5.6米，其中一半可以分割成上下两层，但只计算一层的销售面积，从而获得半室的赠送面积；4、5号楼为平层；3号楼为LOFT户型，层高挑高4.5米，可以分割为上下两层。 同时小区设有会所，会所设在小区主入口。建筑面积5111平方米，功能包括有健身房、跑步（机）区、瑜伽房、动感车房、器械室、冲淋室/室内游泳馆、乒乓球室、台球室、羽毛球馆、网球场（室外）、销售馆、咖啡吧和室外茶室，另外在室外还将设置1个篮球场；交付使用时间未定 物业服务六大服务体系： 日常维护、家政服务、健康服务、文化服务、商务服务、礼仪服务六大服务体系 4月28日揭幕的绿地21城启航社，在开盘当天就创下了上海楼市的又一个销售奇迹。一期450套房源在短短二十天内就全部售磬。二期于6月2日开盘，两天即售出159套房。依托于耗资200亿打造的绿地21城，采用后现代简约风格和时尚装修设计理念，主打低总价?精装修?小户型的启航社，已成为备受瞩目的焦点社区。 ;其它个案;三 项目分析研讨;本案的成功销售，就是回答和解决下面三个问题;什么产品;什么产品;面积在35—70平米，层高3.6米，规划为标准写字楼 ;中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？;★社区环境： 处于商务城相对核心的地位，但被大片拆迁居住社区包围，缺少商务办公氛围。 作为第三期产品，与农贸市场和小商品市场为邻，整体办公环境较差。 评价：处于住宅区和生活性服务区，办公软件硬件环境均不具备。;中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？;产品定位;产品组合建议;卖给谁;潜在客群;客群通道;怎么卖;形象定位—概念强化;推广案名;广告推广主题1;广告推广主题2;广告推广主题3;广告推广主题4;广告推广—迅速预热;★针对花桥商务城客户群：以户外吸引为主。 ★销售现场包装。销售中心看板、引导旗、室内形象包装统一更换，迅速形成项目形象定位。 ★工地现场包装。楼体广告、围墙广告、横幅、看板设置，增加项目曝光率，吸引即将开业的农贸市场客群。 ★关键路段看板设置：312国道花桥收费处设立1-2块看板，与宝家丽公寓形成抗衡，吸引周边企业群体。 ★老镇区中心广场设立1块看板或墙体广告，吸引部分投资客户进场。;广告推广—迅速预热;广告推广—迅速预热;广告推广—迅速预热;开盘上市—短期热销;活动促销—清盘结案;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。12月-2012月-20Tuesday, December 1