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房地产新政影响下的北京楼市2 房地产新政影响下的北京楼市2 房地产新政下的北京楼市 Gaojunchuan215@ 一、房地产新政策的出台 要说2021年中国的热点话题，我们的视线可能离不开房地产业。直线攀高的房价，成了老百姓茶后饭余最热闹的话题，天高的房价也令他们望房兴叹。据北京市统计局统计，自2021年2月份至2021年4月份北京房价几乎涨了1.5倍。北京市统计局官方公布的数据显示，2021年2月份北京市四环周边的一手房的均价为14226元/平米，而到了2021年4月份，攀升至34112元/平米，房价在一年多的时间上涨了近1.5倍。而北京房价上涨幅度最大的通州区域，房价上涨了近2倍。如此疯狂上涨的房价，自然成为社会公众的众矢之的。在此情况下，宏观调控的利剑指向了疯狂的房地产业。 中央于2021年12月份就开始了对房地产的调控。从2021年12月9日，国家把个人住房转让营业税征免时限由2年延长至5年，到2021年12月19日国务院提出四项措施遏制部分城市房价过快上涨，人们称为国四条，国家遏制房价上涨的第一次高峰到来了。如果说这次国务院出台的政策较为温和的话，那么接下来的文件则这把巨剑擦得越来越亮。12月17日国土部等五部委要求开发商首次缴纳土地出让金比例不得低于50%，财政部要求五年内住房转让全额征收营业税，2021年1月12日央行首次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，2月20日银监会要求流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。3月18日，国资委要求78家非主营房地产企业15天退出房地产业务。 到3月份，国家的这一切政策并没有让火热的房地产市场感到凉意，开发商还是提价销售，老百姓也买得热火朝天，土地市场也异常火爆。3月16日北京单价地王一天刷新两次，远洋地产40亿拿下大望京地块，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄地块，地王附近楼房,不管是新楼盘还是二手房也价格是水涨船高。 于是中央终于在4月17日拿出了最严厉的调控措施，国十一条出台,主要内容是三套房停止贷款，二套房首付50%，利率为基准利率的1.1倍等。4月30日，北京市政府不但完全执行中央政策，而且还规定对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款，同时规定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。政策一出台，北京房地产市场迅速跌入冰点，国家宏观调控的威力立即显现。5月2日，央行第三次上调存款准备金，上调0.5个百分点。5月份，北京房地产市场进入寒冬期，降价、优惠声声不断，投资客抛楼声不绝于耳，房价下跌，成就量下降，几个月的房地产调控终于见到了效果，房地产市场也进入了迷茫的冷冬期。 二、房地产政策分析 总结来说，这次房地产宏观调控，政府采取的措施可以分为以下三类。一、针对开发企业提出的政策，如提高开发商拿地首付比例，上调存款准备金，非主营房地产国资委直属企业退出房地产行业。二、针对投资性购房的限制政策，包括延长营业税免征时限，停止或限制购房贷款等。三、针对房地产市场的政策，如加大市场供应，尤其是政策性住房的供应，打击捂盘囤地等。以上几类政策基本上是招招致命，针针见血。下面将对以上三类政策进行分析： 1、 针对房地产企业的政策。 政府在这方面主要是从资金上限制房地产企业的，第一方面表现为，加大开发商的拿地首付比例。众所周知房地产业是最典型的资本密集型行业，资金缺口一直是开发商每天面临的问题，而加大开发商拿地首付比例，使开发企业在土地上占用更多的资金，使其资金周转变得缓慢，资金链变得更加紧张。在资金紧张的情况下，开发企业断不敢高价拿地，土地市场的竞争也得到缓和，高价拿地的情况减少，成交土地楼面价降低，起到抑制房价的作用。 第二个方面为提高存款准备金的比例。近半年的时间，央行先后三次提高存款准备金的比例，收紧银根，减少放贷。而房地产业是资本密集型行业，房地产开发企业的投资很大程度上来源于银行信贷。而在信贷减少的情况下，房地产开发企业的资金更加紧张，一方面减少房地产投资，另一方面降低开发商的支付能力，起到抑制地王，降低楼面价，抑制房价的目的。 第三个方面是非主营房地产央企退出房地产市场。中央企业以国家为依托，实力雄厚，资金充足，且具有政府背景，获得信贷能力也强.这种资金雄厚型企业大举进军房地产业，使房地产市场竞争日期加激烈，“不差钱”的央企还会对房地产市场的地价推波助澜，让这些企业退出房地产市场必然会起到抑制地价,从而到达抑制房价的目的。 2、针对投资性购房的政策。 第一方面为延长个人住房交易营业税的免征年限。投资性购房主要是通过短期持有，快速出手，