新景祥XXXX年11月18日南京万辰溧水交通路项目发展建议.pptx

万辰溧水交通路项目 商业初步发展建议;城市背景分析; 溧水县经济逐年稳步快速发展，2009年GDP总量186.4亿元，同比增长16.8%。; 08年之前，溧水县历年的金融机构存款余额增幅呈下降趋势，而贷款余额增幅呈上升趋势，说明溧水居民消费意识较强。 受金融危机影响，08年储蓄率大幅回升，居民整体消费意识尚需进一步引导。;;溧水的商业市场快速发展，正处于由多业态组合模式向都市mall转变的阶段，转型期的溧水需要商业业态的进一步升华，标杆商业（Mall）的出现是大势所趋;溧水商业网点规划体现城市商业地产的发展前景和业态升级趋势，本项目所处区域规划为未来的城市商业核心;县城商业特点;县城商业承载着连接城市与农村市场的作用，商业业态滞后于城市商业，沿街散铺广泛存在 县城商业更要关注消费的流失，尤其交通、距离等因素影响消费流失的程度 零售的便利性、价格优势及物流成本等要素是决定县城商业的重要因素;县城商业特点;GDP持续增长，人均可支配收入不断增加，具备可挖掘的消费潜力 溧水的新规划新发展，商业辐射能力将进一步加强;城市背景分析;;溧水整体商业格局是以通济街为核心的单核商圈结构，商业较为集中，整个商业处于起步阶段;;通济街商业广场——经过整体规划打造成为县城中心中高档商贸街区; 地理位置：东至珍珠路，西至中大街 商业形态：沿街商业＋集中商业，多为单层街铺。 商业规模：街区总长430米，总营业面积约1.5万㎡ 商铺数量：共68家 主力户型： 40-50㎡：开间4-5米，进深10-12米 80-100㎡：开间8-10米，进深10-12米 150-200㎡：开间14-16米，进深10-12米 租金水平：单层铺位租金约2.5-3.5元/㎡·天 业态结构：以服装鞋帽(运动、品牌服装专卖）为主占75％，其次为其他类（眼镜、首饰、手表）、社区服务类、餐饮类 商业定位：高中档品牌店 主力客户：中心城区客户为主 辐射区域：辐射整个城区，对溧水其他乡镇辐射力较强 经营状况：人流量高，商业经营状况极佳，目前街区正进行整体景观园林改造，逐步形成高档购物氛围。 主力商家：法莱服饰大卖场、百货大楼、安踏、李宁、森马等;中大街——位于核心商圈西侧，与通济街存在同质化竞争，商业经营状况受到一定影响;交通路——北侧以五金、餐饮为主，南侧与通济街商业广场相呼应形成以苏果、五星为纽带的商业街区;后巷——以服装、零售为主的商业街区，街道历史久远，商业形象不高;大东门街——形成以手机、电脑为主营业态的专业型街区，业态聚集效应明显;大东门商业步行街——南侧形成手机、电脑专业卖场，中部及北部形成餐饮、休闲娱乐街区;珍珠路——南北主干道之一，整体跨度较大，业态丰富，以招商城小商品市场、文峰服饰为代表;温州商贸文化广场——业态规划与中心商圈有一定重叠，整体商业氛围较差;溧水目前商业格局仍以通济街为核心的单核商圈结构，整体定位多以沿街商铺形式出现，辐射整个城区 受南京市区强大辐射力的影响，溧水中高端消费存在明显外流现象 整体档次以中端和中低端为主，业态提升升级需求明显;溧水消费客群来源;溧水消费客群特点;百货;商业街;大型超市;项目;餐饮娱乐大部分为中低端消费，餐饮知名品牌少，规模均较小，娱乐以网吧、KTV为主，档次有限;家居市场;影院情况;本项目在发展百货、商业街、餐饮娱乐及家居广场等业态上都具备市场基础，打造具备目的性、特色性的综合一站式商业是本项目的主要发展方向;城市背景分析;本项目—— 将承载溧水核心商圈的商业领头角色 将承担溧水商业提档升级的发展 将代表以购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化、体验化、综合功能为发展趋势 将展示“享受城市之美”的新都市主义生活精神旗帜 将体现多元的、休闲的生活消费形式;;招商;文化-浓缩-时尚的展示场;休闲娱乐中购物的方式顺应城市商业发展规律;商业产品建议——建议商业建筑为集中式商业+商业街为主的开放式街区，同时注重整体商业氛围以及丰富景观的打造，营造出强烈的文化休闲氛围;尽可能引进符合当地客群需求的业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局 要有主流业态和核心店，保证本案开业以后对周边物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，集聚商气 强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体运营成本，提高利润率，预防风险;业态定位;休闲 娱乐 购物 体验;城市背景分析;商业规划布局示意——总体思路;商业规划布局示意——社区底商建议;;商业规划指标建议;;购物街区设计要点——二层为主，局部三层，栋与栋之间考虑二层与三层之间的连廊连接，增强街区整体的交通动线;餐饮娱乐风情街区——餐??、酒吧、KTV、桑拿等休闲娱乐业态构建目的型、体验型