某公司项目发展战略及定位报告.pptx

好好年项目发展战略及定位报告2011.8整体定位：我们的定位必须体现以下七点是城市级的是滨海物业的代表是具有标志性的是区域的价值高点是有强烈城市意向的是可回避竞争的是可实现跨越式发展的辐射珠三角的城市代表项目稀缺的资源条件成就经典传承的作品能代表新时代的深圳，城市发展中的“一级”实现价值高于城市中心其它区域可辩识，明显区别于其它区域拉开与其他项目的差距采取一切可能的超常规的手段整体定位：具有领先水平蕴涵独特海洋文化的国际港口海滨综合体，深圳海滨项目新典范独具海洋文化理念的新型项目资源型居住度假生活演绎打造深圳国际港口的标志性物业成就滨海物业的经典国际港口物业独特海洋文化 理念超前 特色突出4盐田港区域原以本地客户为主，随着深盐二通道通车，罗湖、福田客户占到大多数客户定位年份楼盘名称客户来源特征描述2002年南方明珠二期、东海丽景当地工作及居住的人盐田港及物流、船务公司的中高级员工、沙头角保税区内员工、政府公务员、本地居民，部分企业白领及香港消费群体、私营业主2003年和亨家园 片区内的工作人员，其他投资客户 主要为片区的企业职员（约65%），部分工业区企业管理人员，其他投资客户。 2005年金港盛世 当地居民及片区企业员工及私营业主 主要为本地居民及片区企业员工及私营业主。 2007年裕达华庭当地工作及居住的人。盐田港本地居民及工作在盐田区域的员工及私企业主。2008年 花 港 客户主要来自罗湖客户主要来自罗湖，投资客户居多，自住客户年龄偏小。鹿港国际盐田附近居民盐田附近居民，几乎都是全家一起到场选房的 。2010年幸福海主要来自罗湖、福田自住客较多，年龄30-40岁2010年金山碧海罗湖占一半，其次是福田、南山，盐田客户少罗湖、福田客户为主，投资客户多于度假客户多于自住客户，年龄特征40-50岁，看重其在山中的位置和海景当地为主罗湖福田为主4客户定位核心客户主要来自盐田及罗湖的自住客户结合区域客户结构及本项目实际情况，对本项目客户进行界定主要客户福田、南山及香港的自住兼投资客户边缘客户来自深圳及香港的投资客户4客户定位本项目客户具象描述次要客户主要客户21购房原因追求更高品质的居住环境改善居住环境，提升自身价值标签结婚或者居住的功能型需求投资需求客户群体企业高管、企业主区域原住民小生意人事业初创者周边小区原住民子女高收入年轻精英阶层香港、龙岗、宝安私营企业主各地投资客生命周期小孩刚出生或已上学小孩成年独立居住刚结婚或小孩出生不久单身或者刚结婚客户生命周期范围较广泛来源区域盐田、罗湖福田南山整个深圳及香港具象描述看重景观资源环境对社区环境和高端配套敏感对区位和周边配套比较重视看重物业管理喜欢创新的户型设计对价格比较敏感对升值潜力比较感兴趣户型推导修正二次推导房型面积套数比例单房-1房30-6020%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%创新复式88-140 ㎡6%顶层复式250-350 ㎡2%整栋大复式180-300 ㎡2%联排别墅200-300 ㎡小于1%房型面积结合项目属性初步建议套数比例单房-1房20%小2房70㎡以下4%大2房70㎡以上25%中小3房85-140 ㎡30%大3房150 ㎡以上5%4-5房120㎡以上5%复式10%别墅小于1%户型推导修正结果：产品以三房为主力户型，产品发展历程为紧凑型向舒适型及豪华型过度二次推导房型面积套数比例单房-1房30-60㎡20%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%创新复式88-140 ㎡6%顶层复式250-350 ㎡2%整栋大复式180-300 ㎡2%联排别墅200-300 ㎡小于1%三次推导房型面积套数比例套数推断面积比例单房-1房30-60㎡20%15689%小2房60-65㎡4%3102%大2房70-90㎡20%156816%中小3房85-140㎡25%196026%大3房150-180㎡10%78615%4-5房130-180㎡10%78615%创新复式88-140 ㎡6%4707%顶层复式250-350 ㎡2%1566%整栋大复式180-300 ㎡2%1564%联排别墅200-300 ㎡小于1%351%合 计100%7795100%Part 1商业客户定位1商务人士：来往盐港以及盐港内部，且迫切需要在附近找到他们会友、休闲、娱乐等功能的各国商务人士服务对象他们代表着一个生活：忙碌、紧张、高节奏。他们需要、期望在本区域内找到他们暂时的归属：居住、会友、休闲、娱乐…；他们追求有品位的生活，他们关注热点与时尚；紧 张节 奏他们少有时间去休闲，他们需要在紧缩的都