某楼盘期定价策略报告.pptx

2期价格策略报告;商业秘密声明;汇报前言;目前项目工作进度;;世联对目标的理解;价格报告框架;定价背景;1.1.1 市场分析：市场发展态势;世联对十一五规划的解读; 新出土地用于经济适用房建设的捆绑比例将从15%提高到30%；且工业用 地转住宅的政策将相对放松，但用于经济适用房建设的捆绑比例为70%， 若要增加容积率的，则增加容积率部分将再次捆绑50%用于经济适用房建 设； 商品房用地计划将缩小1/4，转为政策保障用地；政府鼓励开发商对其进行 投标，且允许开发商获取3%的利润； 变革性政策：农民房确权后将进入商品房市场进行销售；;06年全市整体价格在多轮调控政策出台后仍涨幅较大。;06年政策的陆续出台，全市整体成交量数年首次萎缩，但年末已呈现回升态势，供需矛盾仍客观存在。;历年新房与二手房成交比例;主持人：回顾2006年深圳楼市的表现，一方面，是政府的有形之手加大了对房价的调控力度，但另一方面深圳房价还是“一路高歌”，对这种现象该怎么看？;历年关内外住宅成交面积比例;宝安中心区楼盘价格走势;龙岗中心城楼盘价格走势;龙坂片区;1;　;宝安中心区;1.1.3 市场分析：龙坂市场扫描;;片区;龙坂06-07推售项目统计明晰;市场分析小结：;定价背景;1.2.1 2期客户积累概况;1.2.2 2期办卡客户分析;职务以中高管理阶层为主；;两房、小三房为项目客户主力需求户型; 家庭收入5千-1万为项目2房客户，占32%； 家庭收入1万-1.5万为项目小3房客户，占33%； 家庭收入1.5万-2万为项目大3房客户，占12%； 家庭收入2万以上为项目4房客户，占18%;2期办卡客户小结：;1.２.２ 客户对项目认知情况;2期产品客户认知小结：;定价背景;1.3.1 2期内部产品分析;1.3.2 产品内部对比;;项目;【金地梅陇镇2期价格走势及策略】;定价策略及方法;2.1 整体定价、分批推导核心均价;2.2 产品细分指导定价;;2.4 同类差异型产品价格引导;核心均价的推导;3.1 核心均价推导方法;3.2 首批核心均价推导：市场比较法;3.2 首批核心均价推导：内部比较法;最终核心均价 = 市场推导法结果 * 70% + 各期推导法 *30% = （9844 * 70%） + （9625 * 30%） = 9779元;3.2 首批核心均价推导：客户指导法;3.2 首批核心均价推导：客户指导法;3.3 第二批核心均价推导：静态核心均价;项目所在龙坂区域06年全年价格增幅约30%，即月均增幅约2.5%；2期首批单位与2批单位推售时间约相隔3个月，在市场不发生重大变化的情况下，根据区域自然增长率约7.5%，2期2批单位在首批单位的基础上上调735元，即2期2批单位自然增幅735元，2期2批单位的动态核心均价： 动态核心均价：静态核心均价+自然增幅值=10750 + 735 = 11485元 2期2批最终均价取整后：11500元/平米;3.4 合成2期整体均价;价格表形成及验证;精确制导 ——了解每一套产品的特点，销售与策划人员分别打分； ——精确、全面制定影响价格的因素和权重； ——横向（朝向差）、竖向（层差）综合比较，确保价格体系更合理。 分类产品策略调整 ——将赠送面积根据好用程度分等级进行折算，精确计算增送面积溢价； ——客户追捧度高、产品稀缺，适当上调价格以促进其他产品的消化。 价值最大 ——主力户型制定合理价格确保合理销售速度； ——客户关注单位，样板房单位和特殊层单位分别进行额外调差，确保价 值最大化。 ;调差因素及权重：;高层和小高层起点定在同个平面，以同一价值标准横向比较均衡评判，不再分别定平面差； 2房、小3房和4房根据客户的关注点，在平面价格体系完成后进行额外处理，平面差中暂不考虑该因素；;参考周边竞争及结合本项目产品差异，本项目最大平面差取2500元/平米。;层差设定： 考虑资源差别及单位间价差的均衡性，高层和小高层分别采用不同的层差； 跳差设定： 9栋20层以上景观面视野基本可整体越过12、15栋，整体跳差150元 ； 10、11、13栋20层以上主景观面越过前方各栋遮挡，视野开扬，跳差150元，26层以上单位越过周边各栋的遮挡，视野开扬，跳差150元； 12栋第四单元A、B单元主景观面受15栋遮挡，20层以上视野开扬，跳差150元；C、D单元主景观面朝东基本不受影响，无跳差。 ;竖向调差：; 按照赠送面积的实际情况，将其分为三个级别，分别为：“大且实用”、“大但不实用”及“不大且不