50家房地产企业杠杆风险分析：成也杠杆，败也杠杆.pdf

50 家房企杠杆风险分析：成也杠杆，败也杠杆 作者：同策研究院资深分析师 肖云祥 房企2020 年报发布接近尾声，从对外公布的信息来看，大多数房企都在 “降杠杆”，其中 一个重要背景就是去年提出了“三道红线”的融资新规，在财务杠杆被监管制约下，一些房企 就将重心转移到了杠杆的另一面，即提升经营杠杆。就目前来看，房企对其自身杠杆控制如 何？我们通过对2020 年全口径销售金额前50 房企，从杠杆的维度进行分析，以窥探主要房企 的综合风险管理情况。 企业的杠杆可以分为经营杠杆和财务杠杆，两者相乘构成了企业的综合杠杆。在企业财务 管理中，经营和融资过程中会发生一些固定成本费用，这些固定成本费用的存在及变化会放大 企业经营业绩的变动率，这就是杠杆效应。我们将分经营杠杆系数、财务杠杆、综合杠杆三部 分，为大家剖析当前主要房企的杠杆系数现状。 经营杠杆篇：房企经营杠杆走高， “增收不增利”成症结所在 房地产行业已经告别了“闭着眼睛都能赚钱”的时代，虽然市场需求依然存在，但房企经 营环境的变化让房企利润空间在不断被压缩。于是房企纷纷采用了加大经营杠杆的策略，经营 杠杆的采用带来的是规模效应，规模达到一个突破点，覆盖掉固定费用后，利润会成倍数增 长。 这就是由于固定成本的存在而导致EBIT 变动率大于营收的变动率的杠杆效应。但经营杠杆 与经营风险呈正相关，当固定成本越高时，经营杠杆系数越大，企业的经营风险也就越高。在 房企中，经营层面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他的一些费用。 微信扫码，免费报告轻松领 行业资源微信群 1. 进群即领取群利 《报告与资源合编》，内有近百行业、上万份行研、管理及其他学习 资源； 2. 每日学习分享必威体育精装版6+份精选报告； 3. 群友信息交流，群主免费解答并提供相关行业报告。 扫一扫二维码，添加客服微信（微信号：Teamkon4）； 添加好友请备注：姓名+单位+行业或业务领域 业务合作请联系微信：teamkon 微信扫码，工作轻松无忧 知识星球 行业与管理资源社群 1. 无限制下载行业研究报告、咨询公司管理方案，企业运营制度、科技方案与大咖报告等。 2. 每月同步更新3000+份必威体育精装版行业资源；涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医 疗健康等行研报告、科技动态、管理方案； 报告 整理于网络，只用于群友学习 请勿他用 收集 ， 2020 年样本房企经营杠杆均值走高 图：2020 年50 家样本房企经营杠杆系数情况 3.50 3.00 2.50 2.00 样本房企经营杠杆均值 1.50 1.00 0.50 0.00 … … … … … … … … … … … … A 城团产展 团产城份产份大 股 口 控产置 业 控国团园团产 业 港 团 股 业 产集中产 乐国 国团茂产国 业 园控地 产团泰国海年 科 悦集地 发集地 光 股地 股恒控蛇 生 地 利 兆力中集奥集地 置 香集控置 地 骏代地 居中中集金 地 源 置 桂辉置 地 集景中国样 万 大 隅交光洲诗 阳马 业 科国 城商 祥利保佳新城地 国湖 阳代地 茂辉的荣中时秀雅信信光国力佳创碧 旭润龙洋合 创中花