某广场项目前期定位报告.ppt

包头万达广场项目前期定位报告;;*;*;*;*;*;*;项目界定：具有较强辐射力三线城市核心区域大规模高容积率综合体项目;本报告要了解的关键问题;二.宏观环境;*;*;作为“呼包鄂”经济圈的组成城市，包头经济实力较强。其经济总量在自治区内排名第一，是内蒙古的中心城市，具备一定的辐射力，矿产资源丰富及土特产贸易发达，出现了私营矿主和企业主的顶级财富阶层;近年来包头市GDP持续高速增长，居自治区各城市首位，人均GDP决定了包头房地产市场仍处于快速发展期;包头人均可支配收入均保持较快增速，在北方城市位居前列，购买能力和消费潜力显著增长;大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时，依托工业基础发展，形成了中高层管理人员和高级科研技术人员的主力高端消费人群;2006-2007年包头房地产实现了跳跃式发展，房地产投资2007—2008年保持高速增长态势;政策面;178.83;受经济危机的影响及宏观调控措施的影响，投资型需求受到抑制，自住型需求处于观望，造成成交量出现萎缩。;投资和自主需求的减弱，购房人群范围的狭窄，决定了商品住宅价格变化幅度有限。;市场结论-经济产业结构决定了主流消费人群;三.住宅部分;*;（一）市场认知 ;;一级市场分析—青山区土地成交量较小，东河、九原是成交重点区域，土地用途多为综合用地;二级市场分析——包头商品房市场供大于求，2008年供应量大幅上涨，成交量下滑，导致供求关系失衡，出现供大于求的局面。;二级市场分析——包头市商品住宅价格分级与户型面积成正比关系，户型面积越大，单位成交价格越高;部分项目由于地段位置、社区环境、品牌物业等因素价格已突破4000元/㎡。;二级市场分析——市场大多数项目销售速度为20套/月左右，保利花园、意城晶华、碧水山庄月均销售套数突破50套，总体销售速度并不理想;二级市场分析——包头市在售项目中二房、三房为主流供应和成交户型，四房也存在一定的市场空隙;二级市场分析——青山区商品房总体保持平衡，但2008年青山区供应量大幅上涨，成交量下滑，导致供求关系失衡，出现供大于求的局面。;二级市场分析——青山区商品???价格继2007年大幅上涨之后，增速有所放缓，2008年为3146元/平方米，较去年同期上涨5.2%。;二级市场分析——青山区重点商品住宅项目供求以二房、三房为主，辅以部分四房及少量一房和跃层。;二级市场分析——昆区商品房多处于供大于求的状态，这一趋势在2008年表现得尤为突出，供求比为1：0.46，供求关系严重失衡。;二级市场分析——昆区商品房价格继2007年大幅上涨之后，增速有所放缓，2008年为3480元/平方米，较去年同期上涨5.5%，成为包头市价格最高区域。;二级市场分析——昆区重点商品住宅项目供求以二房、三房为主，辅以部分四房、跃层及少量一房和五房。;包头重点在售项目户型供应及去化配比合计;客户分析—受工作及区域认知的影响，客户普遍有较强的置业区域倾向，最高承受总价30-40万元，对单价提升幅度有较大抗性;客户分析—为追求舒适型居住，三居室是主要需求户型，置业目的改善型居住;客户分析—价格是首要关注因素，未来定价需谨慎;客户分析—“圈层文化”的口碑传播是主要渠道，由于当地营销理念的滞后，对活动与DM 运用较少，造成人们接受度较低;客户分析—35-45岁，有年轻化趋势，本科及大专高学历，见识广;客户分析—家庭年收入较高，追求生活舒适型;客户分析—在城市中有多套物业，置业经历丰富，对现状居住条件基本满意;客户写真;较强的置业区域倾向，主要选择昆区和青山区； 对装修房认可程度较低； 最高承受总价30-40万元，对单价提升幅度有较大抗性； 三居室是主要需求户型； 追求舒适性，改善生活环境;包头商品住宅市场总结;（二）典型项目分析;住宅产品竞争项目界定;典型项目分析;典型项目详细信息——欧风丽景;三.;三.;三.;三.;三.;三.;三.;典型项目指标一览;典型项目关系 ——社区特征;欧风丽景会所约2000平方米，现自营，主要由健身房、社区活动中心和中档餐饮构成，目前经营情况良好，出租率90%以上。;金茂豪庭2800平方米会所，自营，现处于装修阶段，租金未确定。;典型项目关系 ——建筑物特征;三 房;户型特征—方正、通透的大尺度居住空间;意城晶华150㎡三室两厅二卫，南北通透、户型方正、但没有突出优势;保利花园110.5㎡三室两厅一卫，南北通透、户型方正;三.;三.;典型项目供给及成交—供求及去化;典型项目供给及成交——主力户型;典型项目供给及成交——各户型成交情况;典型项目供给及成交——成交主力户型各面积段分布情况，二房成交面积集中在100-120平方米，三房面积集中在150-170平方米，四房主要集中在180-200平方米，200平米以上的