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锦尚国际公寓策划方案 北京2004年整体房地产住宅市场回顾1统计指标普通商品房( 预售 )经济适用房( 预售 )存量房( 过户 )再上市房( 过户 )小计成交面积( 平方米 )1431298745363082613580118974221871949成交套数(套)114143339791805117567192876成交金额(元)90525478456118745602008143259356372377563012105070876成交均价( 元 /平方米 )6628308032303207?概况2004年，克服了“土地大限”对市场的不利影响，北京市各类房屋累计成交量高达2187.43万平方米，其中，普通商品房预售1431万平方米；再上市房交易面积也达到130万平方米，各类交易量均创新高，全年销售总金额1210.37亿元人民币。 从 2004年全年的房屋销售面积来看，普通商品房比例为63%，经济适用房（预售）比例为19%，存量房（过户）比例为12%，再上市房（二手房）比例为6%。 从 2004年全年普通商品房（预售）的销售比例来看，普通住宅比例为86%，别墅、高档公寓比例为7%，办公比例为2%，商业营业用房比例为2%。其他用房比例为3%。 在各区中，朝阳、海淀居住类物业预售量最大，两区的预售面积占全市 43%。昌平区经济适用房预售面积达到223万平方米，占全市经济适用房预售面积的57%，从而也提高了昌平居住物业预售总量。朝阳区除了普通商品住宅预售量最大外，也是高档公寓、别墅预售量最大的区域，高档住宅销售套数、面积均超过全市的40％。 2004年北京市普通商品住宅销售量超过10万套，达1173万平方米。其中，朝阳、海淀、丰台三个区位居前三甲，三个城区销售面积及销售套数均超过全市60％以上。 2004年预售住宅平均面积115平方米，其中别墅、高档公寓平均面积145平方米，普通商品住宅、经济适用房单套面积接近，分别为113平方米和116平方米。对普通商品住宅来说，西城、东城、怀柔平均单套建筑面积较大，分别达到178、159、170平方米。 2004年全年季节变化 2004年住宅交易受非典影响较小，即使4、5月份交易也比较平稳。下半年销售逐渐进入高峰，延续多年的“金九银十，辉煌年底”规律未变。 2004年全年销售价格 全年住宅类物业预售均价 5208元/平方米，东城、西城区超过1万元/平方米，崇文、宣武、朝阳、海淀超过6000元/平方米。 从住宅交易全年价格走势看，年初成交价格较高，以后随着交易放量，全年价格变化平稳。 6月份经济适用房预售量较大，占全年经济适用房预售面积的27％，占当月居住类物业预售的47％，使得当月居住类物业预售面积较大、价格则较低。 2004年全年客户状况 客户以本市城镇居民为主，按销售面积计算，所占比例达到 74％；外省市个人购买比例为21％；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的2.7％。 从不同物业类型看，经济适用房预售客户中本市城镇居民占 99％，为绝对主力；别墅及高级公寓本市居民客户比例只有46％。 较经济适用房、普通商品住宅，别墅、高档公寓项目本市居民购买比例大幅降低，而非本市个人购买比例则超过了 30％。 小结2004年，北京房地产市场交易规模继续大幅放量。在各类物业的成交中，交易热点依然集中在北京传统的开发热点区域朝阳和海淀。在客户群体中，外省市个人购买者不容忽视，外省市个人购买居住类物业比例占20.6％，而其中的预售别墅、高档公寓的外省市个人购买比例则已经达到31.6％。昌平、通县等远郊区房地产市场升温，成为新兴的热点市场区块。 北京2004年截止12月，房地产住宅市场22005年北京住宅供应量会比2004年有所上升，但增长幅度缩小 2004年2月，北京市人民政府办公厅又发布4号文件作为33号文件的补充。在这之前，北京市突击报批了1亿平方米土地量，引发了圈地运动。在这些已经报批的土地当中，会有一些预先不打算近期供应的项目提前运作，2004年依然是供应量增长的一年。住宅整体价格下降空间较小，未来有上涨支撑力 北京住宅市场平均价格呈稳步下落的趋势，主要原因有两个：一、低价经济适用房的大量销售；二、郊区低价住宅销售量逐年增加。但就各区域或各住宅楼盘来看， 价格大多呈上升的势头，很少感觉到住宅价格下降。 就以后住宅市场的表现，首先是未来经济适用房的销售量每年增幅不会更大；其次是郊区低价位住宅的价格也在上涨，销售占全市的比例持续大幅上涨的可能性不大；所以住宅均价下降的空间不大，未来北京住宅整体价格上涨比下调的可能性要大。 低密度健康住宅发展形势良好 居住环境的健康要求也引起了广泛的关注，继 2003 年 SARS 之后今年又发生了禽流感，这也加大了人们对低密度健康住宅的需求。 很