新河项目阶段性情况汇报.ppt

新河项目阶段性汇报;? ; 新河项目阶段性汇报;一、项目的整体目标;财务目标; 塘沽区经济发展的速度，无论是与天津市还是全国整体水平相比较都是处于领先地位。从今年看1-7月份区属国内生产总值完成28.2亿同比增长30.1%，而全国的增长指标是8.3%；区级财政收入完成4.67亿元同比增长25.48%；区内固定资产投资完成1.06亿同比增长1.16倍，全国的增长率是20%；全区消费品零售额实现3.54亿同比增长12.19%，国内增长指标是8.6%。 由此可见，从宏观经济角度来分析塘沽区的整体发展。作为现代化港口城市标志区、滨海新区综合服务功能区两大目标区域，它的发展趋势和前景还是非常乐观的。经济的快速推进和房地产市场的相对落后，为新河项目的开发提供了广阔的发展空间。; 塘沽区的总体城市规划已经和其经济发展速度不协调，区域近期的固定资产投资大幅度提高，政府积极进行城市的新规划，新河老城区的改造对塘沽区乃至滨海新区的城市规划都是具有深远影响的工程，加之天津市区的东扩和开发区的西移进一步带动了该区域的土地成熟。 通过公司的强大推广效力，使项目亮相时在滨海新区、京津地区造成轰动性的社会影响力，促使顺驰品牌社会效应的进一步提升。;对行业的影响力; 新河项目本身运用了新都市主义的理念兼顾分期开发和整体的连贯、延续性，通过九大元素形成方案整体架构：包括中心区、水滨人行漫步区、访客码头、商务中心、办公花园等。通过新河干渠的修复将水系引入楼间、组团间、邻里间形成整体的景观网。 项目的快速销售会给行业带来极大的冲击力。新河项目预计在5月29日开盘时当月销售460套、回款1.3亿，到2004年底每月的销售量平均在130套，回款在3600万。到2005年项目起步区期基本清盘。 项目计划在2003年12月初开工，2004年10月竣工。项目的整体开发周期比较短，开发速度快，各种程序交叉作业，极大支持销售、推广所需形象部位，获得最大限度回款。 ; 产品的高品质，通过对产品的质量、景观环境的把控，以达到精品建筑。同时良好的售后和物业服务从另一方面支撑了项目的高品质。 综上所述新河项目的行业影响力是深远的，它势必带动整个天津区域乃至大北京地区的房地产市场发展。;对集团发展的深远影响; 由此可见，新河项目的成功运作极大推动了集团的全国化战略，如果说太阳城项目将集团推向了全国房地产市场的舞台，那么新河项目将更加巩固集团在全国房地产市场的NO.1地位。项目的成功操作对集团的发展有着深远的影响。;;项目的用地范围;项目的宗地现状; 宗地的工厂厂区和仓储用地主要为农业用仓储用地和简单农产品加工企业，占地面积较大，主要集中在宗地的北部。 依上所述，宗地自然条件良好、污染较少。并且新河地区是塘沽区的发源地，对塘沽的整体发展具有很大的影响力。;周边交通及设施现状;周边的规划及未来发展趋势;土地的性质、价格等;整体主要经济指标;起步区主要经济指标;; 项 目;三、项目操作的关键点;2、? 拆迁工作 拆迁宗地中包括国有土地和的集体用地，包括民宅和企业占地，给拆迁工作造成很大的障碍 拆迁公司没有操作大项目的经验，影响到拆迁速度 项目要拆迁的范围较大，造成拆迁周期较长，影响到地质勘察的速度和出施工图的时间。 3、 销售和置业连锁及时介入拆迁地块。 4、? 前期手续 由于项目的土地尚未获取，不具备办件条件。;5、? 地块现有的市政基础配套设施匮乏，不足以支撑起步区的操作，延缓项目开工时间，影响项目的开发速度。 规划道路实施及落成时间将影响项目的实施；排水设施不具备；电力只能满足起步区用电要求。 6、? 开盘时形象部位，不足以支撑大盘项目所需的影响效果。项目推广要在短期内迅速铺开，达到广泛效果，会有很大的困难。 7、? 现有人员架构不足以支撑项目快速操作的要求（后附人员架构表）。 ;四、新河项目整体操作思路 ;2）土地落实情况;土地合同签定 一期土地出让合同签定时间11月底，12月中旬可获得土地证 二期土地出让合同签定时间2月初，2月中旬获得土地证 土地出让金支付时间及方式 一期土地出让金于11月底一次性支付4300万元 二期1月底一次性支付1.57亿元（以实际核定面积为准） ;1）前期手续;? 2）市政配套;c 、新河干渠的利用 与塘沽区政府、水务局协商新河干渠水源供应及渠道改造具体方案，以提升新河整体地块的区域价值。 新河干渠争取明年10月份注水。 ;3）开盘时工