酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议.pptx

执行力——创造品牌价值酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议执行力地产顾问成都优质写字楼市场情况写字楼等级划分标准写字楼整体市场供应量现有优质甲级写字楼体量与分布未来甲级写字楼体量与分布优质乙级写字楼体量与分布本项目可类比优质写字楼体量与分布本项目可类比市场租金与售价水平本项目可类比优质写字楼典型案例分析优质写字楼小结写字楼等级划分标准序号参评项目衡量标准顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼1地理位置 坐落于商务区相对集中的核心区域, 周边配套设施完善 坐落于商务区相对集中的，区域或市政规划商业区内 坐落于市区，主要商业办公区2公共交通 交通便利, 周边交通网络发达,超过 5 条以上公交线路,近规划的轨道交通进出口 交通便利,周边交通网络发达,有不低于5 条以下公交线路,近规划的轨道交通进出口 交通便利3基本要求 土地性质为商业用地 土地性质为商业用地 土地性质为商业用地4可视性 可视性极强 可视性强 可视性一般5建筑规模 超过50,000米 超过20,000 平方米 超过10,000 平方米6建筑设计 国际知名设计院/国内甲级设计院 国际知名设计院/国内甲级设计院 国内乙级设计院7建筑规划 大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高2.7 米及以上， 通道宽2 米及以上，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积150 平方米/停车位，空间少柱 大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高2.7 米左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积小于180 平方米/停车位 有大堂，按大厦总面积计算停车位服务面积至少每220-250 平方米配置一个停车位8单层面积 1,500 – 2,000 平方米 不少于1,000 平方米 不少于800 平方米9净层高 2.7 米以上 2.7 米左右 不低于2.5 米10架高地板 ≥15cm ≥11cm ＜11cm 或无11电梯 电 梯 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过4,000 平方米, 等候时间不超过30 秒，载重1,600㎏/部，速度4m/s 以上 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5,000 平方米，等候时间不超过40 秒，载重1,600 ㎏/ 部，速度不低于4m/s 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过6,000 平方米, 载重1,000 ㎏/部，速度不低于3m/s12货梯 客货分离,至少2 部 客货分离，不少于1 部 可无客货分离写字楼等级划分标准序号参评项目衡量标准顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼13、电气 双回路市电,办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公 双回路市电，办公区提供不低于80w/ ㎡ 的电量，备用电源充足 办公区提供不低于50w/㎡的电量, 有备用电且在紧急情况下可保证大厦公共设施正常运作14、弱电 完善先进的5A 系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商均可进入大厦, 平均每12 平方米有一根电话线 完善先进的5A 系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商均可进入大厦,平均每20 平方米有一根电话线 具备5A 系统, 提供至少三家国内通讯网络服务商15承重 办公区活荷载不小于 350kg/㎡ 办公区活荷载不小于 250kg/㎡ 办公区活荷载 200kg/㎡左右16卫生间 高档装饰及配置，有行政人员洗手间 高档装饰及配置，有行政人员洗手间 洗手间高档装饰，提供手纸，灯具采用环保灯具17业权 只租不售，单一业权 开发商持有不低于一半 单一业权或分散业权18物业管理 提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24 小时保安服务和维护服务 提供高质量的物业管理服务，计算机物业管理软， 24 小时保安服务和维护服务 提供优质物业管理服务，不低于24 小时报案服务和维修服务19入住率 1 至2 年内入住率不低于70% 1 至2 年内入住率不低于65% 1 至2 年内入住率不低于50-60%写字楼整体市场供应量成都办公楼市场从2000-2009年市场上共有约259.3万平方米办公物业供应。而2010年新增供应量预计达到75.8万平方米。过量的供应导致市场环境恶化，加上宏观政策的调控，2001年市场供应急剧下降。部分项目被迫延期，有部分大楼甚至成为烂尾楼。随着经济发展和外资企业不断进驻成都，写字楼市场从2003年开始复苏，2003年至2009年的总供应量超过155万平方米，这段时间内新建写字楼主要为出租和出售。在这期间大量烂尾楼也复工或转让，如：华敏翰尊国际、力宝大厦等。现有优质甲级写字楼体量与分布 成都现有甲级写字楼市场，目前存量约456,000㎡，现有甲级写字楼供应区域较为集中，主要是盐市口—顺城街—天府广场的传统CBD区域和人民南路沿线。人民南路沿线凭借其便捷的交通优势，聚集了多数的甲级写